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租金、稅收全都管！來看看西班牙首部「新住房法」為何讓房地產業者急跳腳？

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圖片來源：達志影像

西班牙民主轉型以來首部為改革住房問題提出的「新住房法」經國會兩院通過後，26日正式生效。新法案限定房租漲幅，且驅逐房客的規定更嚴格，以保障年輕人和弱勢群體的居住權。

西班牙左翼聯合政府去年2月便已在部長理事會上批准「新住房法」，歷經一年多的協商，4月27日在眾議院以176票贊成、167票反對和1票棄權下闖關成功；法案送交參議院表決，17日再度以些微差距通過，成為西班牙民主轉型以來首部住房法案。

儘管面對反對黨、房地產業者、以及部分自治區政府的強烈批評，法案在國會兩院通過後，25日由「國家官方公報」（Boletín Oficial del Estado，簡稱BOE）公告，26日正式實施。

根據國家報（El País），西班牙總理桑傑士（Pedro Sánchez）4月在一場演說中提到，歐洲央行升息帶動房貸利息飆升，加重許多家庭的經濟負擔。而租屋市場自2014年至2021年間，平均每平方公尺（0.3025坪）租金上漲45%，年輕租屋族群難以承受。

房貸負擔高，租金漲不停，加上西班牙的公共住宅只占全國房產總數3%，遠低於歐盟的平均水準9%，種種因素都造成住房成本極高。50.2%的西班牙租屋族，每月需將30%到50%的收入用來繳房租，甚至15.9%的租屋族月租金占了收入的50%到70%。

因此，新法案的首要措施就在於限制房租的漲幅，並與消費者物價指數脫鉤，以減輕通膨影響租金上漲。2023年設定的租金漲幅上限為2%、2024年為3%，2025年會再設定新的漲幅指數。

此外，允許地方政府將管轄範圍內的高房價、高漲幅地段界定為「高壓區」，並且定義擁有10間房產、或在高壓區擁有5間房產的法人或自然人為「大業主」，在高壓區內限制大業主的房屋出租價格。

新法案也一改房屋仲介向房客收取服務費的約定俗成，規定租屋服務費必須由房東支付。

為鼓勵高壓區的小業主出租房屋，以增加市場上的房源供給，新法案將提供屋主所得稅減免優惠。如果屋主願意在簽訂租屋新合約時，將租金較去年價格調降5%，可獲得高達90%的報稅減免；如果出租給18到35歲的青年，則可獲得70%的減免。

同時，若房產空置的屋主將被罰款。各地市政府可對空置超過2年的房屋徵收「空屋稅」，取決於空置的時間和屋主持有的空屋數量，屋主必須額外繳交50%到150%的房屋稅。

另外，新法案改善了「驅逐房客」的規定，以保護經濟弱勢的家庭。當房東要驅逐欠繳房租的弱勢族群房客時，必須經過調解程序，並且延長進行驅逐的寬限期。進行驅逐前，必須預先通知房客日期和時間。

針對難產已久的新法案總算上路，桑傑士在推特上說，住房是一種權利，而非一種奢侈，「我們做到了」。

西班牙最大反對黨人民黨（PP）領導人費霍（Alberto Núñez Feijoo）則強烈批評新法案。他認為，干預市場價格可能會導致業主不願意出租房屋，最終造成租金價格上漲。此外，反對黨也一致抨擊，新法案將「佔屋者」（Okupas）的利益置於一般小業主的需求之上，無法實際解決住房問題。

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