好房二三事
想買法拍屋，又怕越級打怪而望之卻步？法拍屋達人帶你了解，交易流程及箇中訣竅
撰文者：吳鴻暉 更新時間：2024-02-18
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圖片來源：達志影像
法拍屋投資，本就是屬於房地產買賣的範疇，因此，我們準備投入法拍屋市場前，對一般房屋買賣的基本常識一定要有；因為一旦我們法拍得標，點交完成也繳交完相關費用後，會正式取得物件所有權，在這之後的作業流程就跟一般房地產買賣是同樣的。
▲一般房地產買賣流程（圖片來源：布克文化提供）
基本上，所謂法拍屋投資和一般房屋買賣最大的差別，就在於「取得階段」的不同。許多人對法拍屋心存觀望，也正是卡在對取得階段的不了解。想進一步了解關於法拍物件的誕生，必須先認識債權。
關於債權的認知
提起法拍屋，大家第一個聯想到的是債務。往往原屋主就是因為欠債，所以讓房子淪為法拍屋。但有些投標人擔心，如果原屋主因為債務，牽扯上「不愉快」的糾紛，那後續會不會帶給得標者困擾？其實，這就是很多人怯步，不敢投入法拍市場的原因之一。
如同我們在前面也曾提到的，房子拍賣成交後，在新的謄本中，所有過往債務都一筆塗銷，之後就是承接人自己再次和銀行做房貸，與前屋主完全無關，同樣地，前屋主不管自己積欠1,000萬元、2,000萬元或1億元，也都跟我們無關。
另外，法拍經常被視為一般人比較難切入的投資領域，其實，大部分的法拍資訊，都可以在法院公告上清楚看見。甚至很多時候，法拍屋的資訊，反倒比一般民間房屋買賣由仲介提供的房屋資訊還完整。因為一般民間交易的房屋資訊可能有時間落差，或由於仲介人員良莠不齊，使得資訊量被打折扣。相較來說，法拍的公告，就非常明確。
學習法拍屋投資，一定要看得懂法院公告。
基礎資訊方面，包含坪數計算、持份確認等都要掌握明確，並且一定要確認拍賣範圍。例如某個物件是4層樓房中的第4樓，實際看屋時，發現4樓上面還有個頂加，但從法院公告上看，拍賣範圍並沒列入這個頂加，那得標人取得4樓的權利後，並不會同時取得頂加所有權。
另外還需關心的就是拍數以及是否為點交物件。再者，特別要注意「法院筆錄」，裡頭有著攸關本物件種種必須注意的狀況。
認識法拍流程
假定我們已經從法拍查詢系統，找到我們要的物件，並且也實地探勘過，了解相關的資訊，接著就是正式進場。
▲法拍屋交屋流程（圖片來源：布克文化提供）
法拍拍次以及背後的邏輯
以例圖來看，第1拍時間是108年6月6日，結果是該價格無人願意進場承接，並於108年7月11日進入第2次拍賣，價格是以第1次拍賣的底價打8折。但第2次拍賣的價格也被視為過高，無人願意承接，於是再進入下一回拍賣，會再以第2次拍的價格再打8折，進入第3次拍賣的流程。
▲法拍屋拍次（圖片來源：布克文化提供）
若到了第3次拍賣還是無人承接，下一個流程不是第4拍，而會進入應買流程。
那麼是由誰來決定這些拍次以及定價呢？首先，我們要有個基本認知，所謂法拍，就是藉由公權力的介入，讓一個債權物件可以變現，其照顧的是債權人權利，所以法拍是由債權人提出申請。這裡的債權人，包含銀行、民間個人借貸，也包含公部門單位如稅務機關等。
在法拍前，通常已經過一段債務催討流程，最終因為債務人始終無力償還或惡意不還的情況下，債權人才會申請進入法拍程序。
進入法拍程序後，經由法院編訂案號，該案即被排入法拍時程。
法拍每拍的定價並不是固定的比例，這跟債權人的要求有關。通常第1拍價格最高，大約接近市價，當第1拍流標後，大約經過1個月（實際時間仍須視法院本身排程而定），會再公告進入下一次法拍，這就是第2拍，通常第2拍的底價是第1拍底價的8折。如果這一拍再次的流標，那就會再打8折進入第3拍。
停拍，延緩拍賣以及撤拍
在實際法拍案例上，除了上述常見的第1拍、第2拍等狀況，還有以下幾種特殊情況：
1.延緩拍賣
既然法拍背後是債權債務關係，若在法拍過程中，債務人因為資金情況有新的發展，在跟債權人請求後，是可以委請債權人做延緩拍賣公告。
2.撤拍
也就是撤銷拍賣的意思，如前述案例，債權人收到債務人的錢，或者感受到債務人的誠意了，於是決定撤銷本案。在此情況下，原債務人得以保留自己的房子，然後進入和債權人依約還錢的程序。但日後若還是債務問題未解，該債權人若想再走法拍流程，就必須從零開始，重新跟法院申請。
3.停拍
延緩拍賣和撤拍，是基於債權債務間的溝通共識，而停拍相對於前述兩者，雖同樣也是由債權人做申請，但背後的原因，主要是基於債權人本身的利益。簡單舉例，若一個物件，經過1拍、2拍乃至於3拍，其拍賣價已經低於債權人預期，覺得就算後來賣出，因價格太低已不符利益，那原申請法拍人也就是該債權人，可以申請停拍。
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法拍屋投資攻略：全能法拍王吳鴻暉，無私傳授合法暴利的秘密，20年600間的實戰經驗，法拍必勝123
作者：吳鴻暉
出版社：布克文化
出版日期：2023/01/05
作者簡介_吳鴻暉
現為頂贏國際資產投資顧問公司董事長，人稱其為法拍屋達人，開設許多投資課程，教授正確投資觀念。他用自己的人生經歷為範本，讓人了解到即使並非出身自富裕家庭，仍能憑藉著勇氣與懂得抓住機會的膽識，透過房地產投資而獲得人生翻轉且致富的機會。
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