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第一次買房，預售屋、新成屋還是中古屋該怎麼選比較好？3分鐘教你如何挑出最適合的理想好宅
撰文者：Charlotte夏綠蒂 更新時間：2021-06-09
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預售屋、新成屋還是中古屋哪種好？買房是很多人在心中的目標，而這肯定是人生中最大筆的支出，一定要事前做好做足功課，包括認識房仲朋友、三不五時去賞屋、看Youtube影片學知識等，而在買房時會遇到，新成屋、中古屋或預售屋該怎麼挑，這一篇夏綠蒂分享這3種類型的優缺點，看自己喜歡哪一種，之後便可以更聚焦的去賞屋。
類型1》中古屋
定義：屋齡大於 10 年，普遍有人住過
我有一個房仲好友買了位於台北市內湖區的中古屋，有露臺，所謂的露臺是指向外突出且頭上沒有任何遮蔽物的平台，類似大陽台的概念，是從他身上我學到，原來「露臺的價格只要房價三分之一」，不過這就看個人需求，我去他家都覺得露臺好浪費空間。
我朋友買的是20多年的老屋，室內坪數不到20坪，格局是兩房兩衛，採開放式廚房，全部的裝潢＋家電合計160萬，他分享最貴的是水電及防水層重做，所以這是買中古屋的缺點之一。
當然買中古屋也不一定要重做裝潢，沿用前屋主的設備也行，只是以一個較好的居住品質來說，水電管線重新配置，安全性來說較佳，避免入住之後才出現漏水、跳電等狀況，這時候再來處理就麻煩一點了。
中古屋優點：
1.價格較同區域的低；
2.公設比較低。
中古屋缺點：
1.裝潢費用高，水電和防水層需重做；
2.結構老舊，921地震前的老房耐震較差；
3.建築工法較舊，例如沒有單層排氣，樓上的抽煙味會飄進你家；
4.貸款成數較低，可能低於8成；
5.車位不足。
適合對象：想立刻居住、不在乎屋齡較高、喜歡低公設的人。
類型2》新成屋
定義：屋齡大約在10年內
一般來說裝潢費可以省一點，新成屋總價會高一點，但是裝潢費也省不少，所以各有優缺點。
新成屋優點：
1.屋況新，不用擔心管線老舊問題；
2.貸款較有機會8成；
3.有垃圾收集處，不用追垃圾車。
新成屋缺點：
1.公設比高，現在普遍落在30%～35%
2.只剩下建商的餘屋，選擇有限，例如位於車道上方。
3.要分攤公設的電費，帳單會增加數百元甚至上千元，有的社區用管理費繳電費，看房時可詢問。
適合對象：想立刻居住、喜歡有公設、想住新房。
另外有幾個要點可以注意：
1.向建商買可以省下仲介費
新成屋蓋好了，有部分戶數已經有人入住了，但有一些是餘屋繼續由建商或代銷銷售，若餘屋中有你喜歡的房型，向建商買可省下仲介費，仲介費最高規定是買方支付總價的 2% 、賣方 4%，也有機會談低一點費用。
2.看管委會的過去開會紀錄
這個是一位資深房地產朋友跟我說的，因為新成屋有可能已經成立管委會，開會過數次，看一下過去的開會紀錄以及住戶規章，畢竟你現在搬進去就得遵守規範了，重點就是了解內容有沒有奇怪的事項。
類型3》預售屋
定義：房子還沒蓋或正在蓋
另一個朋友在幾年前買了預售屋，他看了現場的樣品屋（指格局尺寸跟一般房屋一樣，並裝上家具、裝潢等...），因為裝潢很漂亮他當下就簽約了，然後等房屋蓋交屋後，才發現客廳有一根很大的梁，需要透過裝潢修飾才不會那麼突兀，同時也讓客廳樓高變矮感到壓迫。
預售屋優點
1.頭期款可依照工程進度支付較輕鬆；
2.房型及樓層選擇多；
3.可以客變，改變室內格局，調整自己想要的，不過廚房和衛浴涉及管線及防水層，所以通常不會允許客變，當然交屋後你要自己改就不關建商的事，只是會擔心破壞防水設施。
預售屋缺點
1.害怕建商倒閉或捲款逃跑的風險；
2.購買時只能看到圖，無法看出房子實際樣貌；
3.蓋出來的成屋和當初想像不一樣；
4.可真正入住的時間長；
適合對象：自備款較不足、不急著入住、喜歡新屋。
看「實體屋」注意事項》
中古屋與新成屋都是可以看到真真實實的房子，跟預售屋只能看圖是不一樣的，因此以下幾點當你在看房的時候可多加注意：
1.漏水情況：注意漏水，看牆角有沒有水痕，或是牆角被填補很多次，這有詐...；
2.社區周邊：有的社區停車位擺了好多雜物、或是亂停車、摩托車停在車道邊...；
3.生活動線：樓梯間擺自家的鞋櫃，影響逃生路線..；
4.居住安全：大廳警衛隨意放行陌生人、是否只能進出自己所屬樓層...；
5.環境實況：了解更多真實的狀況，如跟保全或鄰居聊天、看電梯間的布告欄，有沒有太多積欠的管理費、樓上樓下噪音太吵...。
看「樣品屋」注意事項》
因為預售屋的房子還沒蓋好，為了讓來賞屋的客人能夠實際想像居住狀況，因此建商或代銷會設計樣品屋，樣品屋指的是室內格局、房屋尺寸跟一般房屋一樣，並且附上家具、裝潢，但是通常都是為了好看，不一定實用，看樣品屋及買預售屋有以下幾個要點該注意：
1.空間：樣品屋的空間感都很好，但並非真實樣貌，很多時候皆使用玻璃做隔間；而樣品屋很美，很多東西都沒有放，例如鞋櫃、電器櫃；
2.格局問題：格局的不確定性，例如蓋好之後有才發現有樑；
3.採光問題：預售屋看不出屋內採光好壞，可能買到暗房；
4.居住動線：注意電梯有幾台可從停車場直達住家，不用途中轉換電梯等；
5.室內裝潢：樣品屋有裝潢過，交屋時你拿到的是沒裝潢四周白色油漆的牆
6.周邊環境：例如代銷說未來會有XXX重大建設，例如捷運、商場，都要先假設未來不會有其他建設，端看現在的生活機你能不能接受。
另外在看新成屋或是預售屋時，代銷會跟你分享結構，例如：鋼筋怎麼續接？水泥磅數多少？衛浴防水層做到幾公分？氣密窗厚度多少等...，一開始肯定聽不懂，但建議還是要了解，最好作筆記，然後一直多看屋學習，等你要買的時候就會更知道建案的品質好不好。
最後買房時候，還是得選擇適合自己的類型為主。可參考以下的比較表：
本文經授權轉載自夏綠蒂的選股筆記
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曾在全球最大的會計師事務所任職3年，喜歡從財報找出蛛絲馬跡，挖掘有價值的股票，建立輕鬆交易的選股邏輯，並善用時間複利的力量累積更多的本金，進而優化自己的生活。
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