好房二三事

為什麼過來人都不建議婚前合資買房?房市達人:一旦沒了情意,最慘就是人財兩失

撰文者:傅恪恩 更新時間:2022-02-09 瀏覽數:11,559

玫雅和英凱預計年底訂婚,明年再規畫結婚。


只不過邁入婚姻,要解決的事不可能只有粉紅泡泡的甜蜜。雖然英凱也認同結婚買房共組小家庭,但到底要婚前就開始看房子,有好物件就下手,還是等到婚後再來買?出資比怎麼分配,房產怎麼登記?兩人倒是還沒細細討論過。

起初玫雅對於買房的細節,其實沒有太大的想法,她想,「既然要結婚,這些小事好像就不需要太計較,而且現在不都是『夫妻財產共有』,最後要分,就是一人一半?」

只是這樣的天真,卻在一次閨蜜閒聊中被提醒,「人家不是說,只有婚後買房才算是共有?而且我聽同事說,為了有安全感,她和老公買房時是登記兩個人的名字,錢各出一半,房子也登記一人一半,誰也沒占誰便宜,最公平。」

為什麼婚前買房讓過來人都搖頭?
一般來說,提到交往期間就共同買房,多數過來人的意見都是「搖頭」。原因無他,5個字:風.險.太.大.了。

怎麼說?

首先,兩人有共識準備結婚,並不代表真能熬到手牽手跨過婚姻那個檻,邁向婚姻的路上,還有很多千奇百怪的怪要打。畢竟,婚姻是兩個家庭的磨合,舉凡一方成員為某個點真的拗起來,小倆口婚前分手也不是什麼特別的事。

婚前買房的問題在於,濃情蜜意時,金錢上愈是不分你我,那麼分手後找回理智時,算起帳來勢必就愈難看;尤其愈接近結婚前的分手,情節一定是重大到不可挽回,才能讓人斬斷情絲,既然痛定思痛,撕破臉也在所難免。

你說房子是你出錢、掛我名下的「借名登記」,我偏說這是兩人相愛時的「無償贈與」;你說這房子你也有出錢,是「合資買房」,我說這是「獨資購屋」,不然你拿出證據。

但凡你的眼光不夠好,有些東西一旦沒了情義,最慘就是人財兩失。

婚前買房,婚後怎麼算?剩餘財產請求權
說了偏差值,來說點正常的狀況。如果買了房安安穩穩結了婚,那房子算誰的?如果只算出頭期款登記者的財產,那婚後的房貸又該怎麼算?總不能他的薪水付的是「自己的」房子,我的薪水就是家用吧?

關於這個很多小家庭煩惱的問題,我們可以來講講什麼叫「夫妻剩餘財產差額分配請求權」(以下簡稱:剩餘財產請求權)。這個專有名詞來自《民法》第1030-1條:法定財產制關係消滅時,夫或妻現存之婚後財產,扣除婚姻關係存續所負債務後,如有剩餘,其雙方剩餘財產之差額,應平均分配。

簡單地說,就是民法為了平衡夫妻雙方在家庭中的貢獻,特別是古早民間風俗都是丈夫養家、妻子家管,如果丈夫賺的錢都算自己的,對沒有工作卻對家庭犧牲奉獻的妻子十分不公平,因此特別規定在婚姻中雙方各自有償取得的財產有剩餘,在離婚或因其他原因結束法定財產制時,剩得少的可以向剩得多的一方,請求差額的一半。源此,也就是民間一般人常說的「婚後財產是一人一半」的概念。

舉例來說,玫雅和英凱訂婚後買了一棟2,000萬元的房子,由婆家支援400萬元的頭期款,並且登記在英凱名下。那麼就算房子是先生的名字,剩下的1,600萬元在婚姻中給付的房貸,仍可以列入剩餘財產分配的計算項目。單就這棟房子估算,妻子也可以分配到1,600萬元的一半,也就是800萬元。

2,000萬元的房子漲成4,000萬元,離婚怎麼算?
有人想問,「現在房地產漲得那麼快,如果婚前2,000萬元的房子,婚後付完房貸時已經漲到4,000萬元,那麼剩餘財產請求權是依照4,000萬元,還是原本的2,000萬元去算?」

實務上是認為增值的部分不用列入剩餘財產差額分配的範圍,所以依然是以2,000萬元的房扣掉婚前給付,再去計算。

又有人想說,「近10來年房價漲這麼快,這樣好不公平!」可是你要想,這是漲的情況,如果2,000萬元的房,繳完房貸時市價剩下1,500萬元,你希望用前者計算還是後者計算呢?是不是轉念一下,就好多了。

事實上,《民法》第1017條第2項也規定:夫或妻婚前財產,於婚姻關係存續中所生之孳息,視為婚後財產。也就是說,就算是一方婚前全額買的房,婚後拿來出租,婚後租金收入的部分,也視為婚後財產。

說到底,這種種規定,其實都是希望在盡量公平的情況下,保護夫妻中弱勢的一方。

回到關於婚前買房還是婚後買房,以及登記在誰名下的問題。個人覺得,能夠婚後買就不要婚前買,誰出的錢多,就登記誰的名字吧!至於一般常建議的夫妻登記共有,還是預告登記這些預防手段,我沒有很推薦,畢竟房子「共有」,到時候碰到節稅問題也是麻煩;再者,走進婚姻總是希望以信任為前提,如果要防堵所有可能性才能維繫權益,其實又何必呢?

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作者:傅恪恩
出版社:方智
出版日期:2021/11/01

作者簡介_傅恪恩
觀察房市10餘年,看過的房子以千為單位,持有房地產相關證照數張。文章刊載於商周財富網、今周刊、商業周刊、經濟日報、風傳媒等知名財經媒體網站。

身邊友人涵蓋各種房地產相關產業的專業人士,從房仲、代銷、銀行、代書、建商、設計師、台北市危老重建推動師、不動產估價師、投資客、法拍業者、包租代管業者、二胎業者、土開業者等。一直以來看著在房市默默耕耘的朋友們,內心對於因買不起或誤解而仇房的現象感到遺憾,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。


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