好房二三事

不想買房被坑,先學會破解建商廣告話術!房產達人:自己說自己是豪宅的,肯定不是豪宅

撰文者:Sway 更新時間:2022-02-22 瀏覽數:10,341

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大家一定拿過房產廣告,有沒有認真研究過這些印刷精美的造夢傳單?在你動念想看房子之前,其實研究這些廣告,正是破解建商話術的基礎第1課。原因無他,房地產跟現在諸多網紅的濾鏡一樣,都是需要美化的。例如說古早前,建商說汐止是「忠孝東路轉個彎」,想想,忠孝東路轉個彎還真的到得了汐止,不塞車、沒有紅燈(你想有可能嗎?)10分鐘從Sogo回到家,真是美妙,這就是廣告行銷的把戲。


還有所謂「敦南商圈900秒」的新店。900的時間,抽1枝菸的時間也就到了,你想想,900秒感覺上很短,不過,單位換算一下也要15分鐘,真要這樣算,不塞車飆個15分鐘也可以到桃園啊!不過,寫900秒,感覺就近多了。

「『帝寶』每坪298萬元,我們這裡車程10分鐘只要半價!」用誇張的比價效應告訴你,我的房子最便宜——其實根本怎麼算都是貴!

讓我告訴你廣告用語背後的「正解」吧:
「無敵海景」代表生活機能很差;
「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車,走路會很累;
「XX台北」一定不在台北,而是在郊區。

下次,你看到廣告上有一大堆公共設施,一定要再看一下,廣告角角是不是寫著「僅供參考」、「示意圖」?告訴你,10個有9個是假的,剩下1個是美顏濾鏡開到最大。比如超大明亮的落地窗健身房,一定是用國外頂級飯店的圖片。游泳池?攝影技巧啦!透過花花草草及角度,就可以很華麗又寬敞。預售更好搞,貼張仿五星級飯店照就成,等到交屋,只有淺淺的戲水池可用,站在裡頭水只到肚子高,建商還會對你說這比較安全。

有了美美的照片,接下來只要填入關鍵字就好,比如「五鐵共構」、「亞洲金融大計畫」、「世界級帝王安全城堡」,可別小看關鍵字的神奇魔力,愈是浮誇的字眼,加上那些永遠晚10年的公共建設,就會讓你覺得現在非買不可。

我在幫建商工作時,常常告訴企畫人員,轉個彎、體驗一下生活,就是行銷方法。講破嘴啥地段啦、建材啦、交易安全啦,都沒用,情境最重要,只要有情境,什麼房子都會變身成你心中第1豪宅,非買不可,錯過遺憾。

豪宅,不是用喊的!
建商的廣告擺明了就是要為你造夢,把自家建案拱上雲端,打造那些高高在上、讓口袋不夠深的你,連銷售中心都不好意思踏進去,居然可能買得起的夢想豪宅!

給你1句真言:搞定外觀就是豪宅。你只要翻翻《住展雜誌》,上上網查一下,看看別人怎搞,選個喜歡的外觀,抄一下就好,比如看起來像是全棟石材、崗石列柱,建商會這樣對外說:本豪宅所用的石材,來自巴西某個礦區的幾百噸原石,保證獨一無二,原石運回台灣並經過切割精心打磨,絕對奢華!實際的狀況是,這幾年對岸到處都在賣價格便宜的次級石材,對建商來說,看得到的室內牆面,就找漂亮一點的;像騎樓或外觀,就用中國產的,巴西那塊石頭一定有,可能就用在地板某個角落的某個小小門檻。

建築外觀很重要,一定找有名的大牌建築師設計,但也是只有外表。大師設計外觀,再找沒名氣的小建築師幫忙送照,馬上可以省一半。裡面就更簡單了,大廳就抄抄「涵碧樓」、「麗池酒店」、「東方文華飯店」,只要哪裡有新奢華飯店就去抄襲。

營建品質呢?就先搞第1棟出來,第2棟以後就偷工減料,反正有第1棟的品質打廣告,你就會相信此社區品質一流。

同樣的,結構技師找「101大樓」的,燈光設計找「遠企飯店」的,園藝找「帝寶」的,公共設施找「信義富邦」的,拼起來搞不好比《食神》那條輻射魚還醜,反正客人不懂,只要看到名牌就盲目。

好的豪宅要有好的管理,一樣,又是找信義富邦、帝寶等級的管理公司,反正都是客戶以後要買單的,萬一管理費太貴,初期就貼補一些,反正當廣告費,至於以後夠不夠,是住戶未來要面對的問題,啥都推給缺工跟原物料起漲就好。

講來講去,豪宅真正要的「地段」、「聚落」呢?不用提啦,地點偏一點的就叫做「區域豪宅」,地點好一點的就是「正豪宅地段」,地點不好不壞的,就各憑創意。如果在台北市大安區,管他巷子只有6米,沒有任何景觀,一定「大隱隱於市」、「藏峰」;醫院對面就是「養身住宅」;山坡地上就是「人間仙境」;淡水河邊的就是「無敵海景」。

重點就是,要如何賣。

1個1,000坪的基地,接待中心的那棟樣品屋就會有200坪,其他800坪當作停車場跟大花園再做點景觀噱頭。對,就是排場。愈難賣的愈要有排場。

200坪的接待中心(其實應該說400坪,因為起碼蓋2層),1樓當作接待區,2樓就是包廂跟樣品屋。樣品屋不用說,還是那招:找做過帝寶的設計師操刀。

軟體方面呢,當咖啡有menu讓你現點手沖,旁邊附上「Godiva」的巧克力、「青木定治」的馬卡龍小圓餅,建商的用心,你有沒有被感動?

還沒感動?好,樣品屋內的沙發都是你在雜誌看過的設計師品牌,燈具上百萬元1個,電視是100吋液晶,夠華麗了吧!

至於格局空間,都是其次,反正會買豪宅的,到時一定會花大錢找設計師做客變;建材也是,調些高檔品牌擺一擺,這些都是選配,客人不一定要,萬一真的喜歡,恭喜了,建商又可以賺一票。

台灣多數的豪宅,就這樣誕生了。

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買房勝經:高房價時代不被坑,黑心房市全集新修版
作者:Sway
出版社:寫樂文化
出版日期:2022/01/11

   

作者簡介_Sway
大學畢業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業,有不動產經紀人執照,待過某很大代銷公司、某店數很多房仲公司、某超有錢建設公司,學習如何從一塊荒煙蔓草的土地、蓋成一片樓、用媒體與金錢的力量把他美美的賣掉、並且大賺一票。網路起飛時,與友人合組「智邦不動產」討論社群網站,曾經是台灣最大、流量最高的講實話網站。後來至《壹週刊》工作,以踢爆房地產及財經界假面具為己任,寫了不少封面獨家新聞。爾後以專業名嘴的角度,上遍各大媒體,在電視圈或網路節目皆引起很大震撼。

超過20年業界磨練,讓我直接窺探了房地產的黑心世界,你所閱讀到我寫的文字、照片,都是血淋淋的真實案件,不斷每天在我身邊上演。

所以,曾被黑心建商以「加重誹謗」告上法院;不斷有黑心建商、黑心投資客、黑心房仲放話說要廢了我的網站、讓我走不出大門。出版揭穿黑心地產的書籍之後,馬上有人寄存證信函要告我;上電視說一堆實話後,就頻頻被各建商重金買下節目時段、甚至整個電視台並強行「被封口」。所幸目前仍可繼續提供廣大網友、讀者,關於房地產的真實資訊。

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・著作:《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》、《打敗黑心建商 買房實戰DVD》、《突圍黑心房市 Sway誠實帶看日記》


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