達人開講
價格較親民、只有地上權的房子能買嗎？達人精闢解析：如果只是用來「自住」勸你不要...
撰文者：雨果的投資理財生活觀 更新時間：2022-07-01
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為什麽地上權房產有市場？
那這樣地上權的房子有甚麼好處？為什麼會有人買呢？我想最大的一個好處是，你可以一次決定未來40幾年的房租是多少錢。
當你買了地上權的房子，就已經決定了未來40幾年的總租金是多少，分攤下來一個月是多少錢，不用怕屋主中途會把房子要回去，也不用擔心每年簽約時屋主會漲房租，當然缺點是修繕成本要自己負擔，這個需要評估進去。
買地上權的房子當作長期租屋划算嗎？
我認為房價要夠便宜才划算，只有市價的7折我認為還是太高。雖然我現在可以用市價的7折取得未來40幾年的房屋使用權，等於每個月的租金已經固定下來了，加計未來的通貨膨脹與房租上漲增幅，每個月要付出的金額差距會愈來愈大，但也別忘了貸款是有利息的，這個房貸利息會縮小了通膨的差距。
再加上比地價稅高很多的地租稅，還有房屋的維護修繕費用，40幾年的房屋使用期間勢必會需要幾次較大金額的修繕，而且你不能隨意變換租屋處，未來40幾年都要租再同一個地方。以上提到的不方便性，加上隱藏的成本，還有要準備高額的頭期款，我認為僅有市價7折的地上權並不划算。
由於沒有房地的擁有權，只有幾十年的使用權，比較像是長期租屋，所以我不會因為總價比周圍的房價便宜3成而覺得便宜，因為比較基礎不在同一個天平上。
我會這樣算，如果這個地上權還剩餘45年的使用權，我會先估算未來45年的房租總額，連未來房租可能會上漲的部分都算進來，然後將頭期款拿去投資股市每年預估可以獲得的獲利算進來，就簡單用總金額的4%～5%就好，看是要複利滾還是拿來抵銷房租。
再來比較買了地上權的房子，未來45年要繳交的房貸利息總和、房屋修繕成本、各種稅金，由於地上權在租期到期後是沒有價值的，所以以上繳出去的錢都是花費，沒有資產，從單純的財務面上考量哪一種比較划算，再把方便性、穩定感、與其他層面需求納入取捨考量。
難道地上權的房子毫無好處嗎？
我認為有一種情況可以考慮，就是「非自住房投資用」。
買地上權的房子就等於一次買斷未來40幾年的租金，由於未來40年的房屋支出（租金）已經固定，可想像我們未來40幾年的租金已經固定了，但40幾年的通貨膨脹會讓周遭房子的租金愈來愈高，若將地上權的房子出租，我們也可以隨著調漲租金。
這筆每個月的租金收入，跟每個月要繳的房貸金額會隨著時間愈差愈多，或許初期只能打平，甚至還要虧一點裝潢與維護成本，但一段時間後，隨著租金調漲，慢慢會帶來愈來愈多的正現金流，或許20年～30年後會變成一筆穩定的被動收入。
就很像你買的是一台車，但這台車漆上黃色車漆，裝上車頂燈與跳錶機器後，就變成可以賺錢的營業用計程車，雖然車子同樣在折舊，但你的營業獲利可以遠遠超過你的折舊金額，而且還可以隨著通膨增加。
我的結論是，買地上權的房產「自住」並不划算，因為你並沒有擁有會增值的土地，充其量只能算是長期租屋而已。但若是用來出租，只要算好頭期款的投資機會成本、房貸每個月的還款金額、房屋修繕成本、地租稅等關係，預期租金收入可以比這些成本高，或許地上權的房子可以當作不錯的投資方式。
如果只是自住的需求，目前我還是覺得一般房產會比地上權划算，將來如果不想住了或不想繳房貸了，還是可以把房子賣掉，而且可能賣到比買進價更高的價格。但地上權的房子價格只會愈來愈低，如果你20年後想要把房子賣掉，你可能賣不到原本買進總價的一半，省這3成的價差並不值得。
本文經授權轉載自雨果的投資理財生活觀
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