房產小常識
買房前只準備頭期款還不夠？購屋流程、細節一次看，善用履保專戶更安心
撰文者：房市氣象台 更新時間：2023-05-02
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購屋流程5步驟：付訂金、簽約、用印、完稅、過戶
步驟1：付訂金
時程：1天
1.當買賣方對防務價格有共識後，買方支付訂金，賣方則簽收訂金收據。
2.確認代書人選、確認是否辦「履約保證專戶」。
步驟2：簽約
時程：下訂後的5天至7天進行
1.買賣雙方談妥價格後，在地政士的見證之下簽約，此時買賣雙方應協議房屋價金的分期和支付比例。
2.一般而言，買家需支付成交價的5%到10%給賣家，作為簽約款（前期訂金可折扣抵銷）；並且，買家得在當天申請土地及建物謄本，確保產權的完整。
步驟3：用印
時程：簽約後的1個至2個星期進行
1.至地政事務所準備過戶、報稅等相關文件，交由地政士蓋章。
2.買方準備身分證、印章、印鑑證明，以及需要支付的費用為預繳的2萬元至3萬元的行政規費、印花稅費。
3.為了辦理房屋貸款，借貸的銀行會對買方進行徵信和房產估價。
步驟4：完稅
時程：用印之後的3個到4個星期
1.在過戶之前，賣家必須將房子上年度的稅金繳清，稅金包括地價稅、房屋稅等。
2.買家需繳付的稅金為房屋契稅。
3.這時候，買家會再支付成交價10%，作為完稅款。
4.先前向銀行申請的房貸額度也會在此時確認，買家會和銀行進行對保，簽訂貸款契約，並且確認貸款的金額、利率以及償還年限。
步驟5：過戶
時程：完稅後的1個至2個星期
1.雙方準備好過後資料，前往地政事務所，在地政士的面前登記，領取新權狀
2.買賣家雙方點交文件，談妥地價稅、房屋稅、履約保證費用等分算方式。
3.賣家交予買家鑰匙和稅單，買家應現場確認房屋狀況，房仲也會在此時抄錄水電、瓦斯表，確保賣家應繳清的水電、瓦斯和管理費金額等。
別因為小事而虧錢，買房的注意事項！
申辦房貸的過程，買家要留意銀行是否在估價時，低估了房屋價值，導致最後只能借到比預期還低的金額。譬如，我要購買1,000萬元的房屋，但銀行估價後，認為該房產值700萬元，最後借貸估價後的8成金額，也就是560萬元。這個價格上的落差，遠低過我預期能借到的房貸，差點沒辦法順利購屋，最後還得向家裡求援。
要知道，如果一旦違約，先前已經支付的款項，可能都得交給賣家，一切努力付之東流，還要賠不少錢。因此，建議在購屋時，保留一些餘裕以應變意外的到來。
履保專戶是什麼？一定要使用嗎？
房屋買賣金額龐大，自然受到不少詐騙集團覷覦，為了保證買方在順利買到房子前，金額不會有任何損失，房仲和銀行通常有合資成立建經公司，進行帳戶管理，而其中就包括「履約保證專戶」。
「履約保證專戶」受到第三方如銀行、建經公司的把關，確保賣方最後能拿到約定的金額，也確保在交易過程中，賣方不會捲款逃跑，在整個過程中，買賣雙方都無法動用專戶內的金額，必須一直等到流程走到過戶交屋之後，專戶會把契約內的金額交給賣方，確保整個交易流程安全。
結語》簽約、購屋眉角多，買房前別忘多做功課
買房不同於市場買菜，整個流程頗為繁複費心，因此建議第一次購屋的朋友向經驗充足的房仲諮詢，在過程中如果有疑問也得盡快提出，免得整個購屋流程走到最後，才發現房產其實不是自己喜歡的。
簽約前，也必須做好相關功課，譬如購屋相關法規和需要繳納的稅金費用等等，透過反與房仲反覆溝通和諮詢、找到信任的地政士協助，才能保證購屋順利，讓買賣雙方最後都有滿意的結果。
本文獲「房市氣象台」授權轉載，原文：房市的購屋流程：面對眼花撩亂的稅金和費用，首購族必須知道的購屋知識
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