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想撿便宜房子,法拍屋可以買嗎?4種買房管道、法拍屋成因與風險一次看

撰文者:995逆轉人生 更新日期:2024-09-06 瀏覽數:3,043

圖片來源:達志影像
摘要
房子太貴了!想要買便宜的只能找法拍屋下手?那你知道,法拍屋是如何淪為法拍屋的嗎?要注意!忽略了這些因素,很有可能會因小失大,買房其實還有下列幾種途徑。

很多人以為要買便宜的房子就是去法拍屋買,其實買房子的路徑不只是有法拍屋,有更多的路徑,但重點是你要準備好現金。

一般來說我不建議買法拍屋,主要是因為並非所有人都有很多看房經驗,更因為很多人並不知道自己要什麼,結果抱著錯誤的期待,導致自己買了房子卻很後悔。


我往往會說如果有想要「買房子」這樣的計劃,你可以像我在新手一樣,鎖定自己要的區域,把未來5年~10年的生活都想一遍,按照這樣的生活想像需要的機能。

具體的輸入生活需要條件、所需要的財務,根據自己需要的去到處看房子,最後用刪去法來解決自己的居住問題。講到這裡我們來介紹一下,怎麼買房子?

1.私人買賣:

這裡說的私人買賣是不經由仲介,可能是親戚朋友或者是大樓管理員(對!就是大樓管理員)。

通常在這樣子的狀況,我們會覺得可能會是買到好又便宜的房子,但這是不一定的。就如同「法拍屋」,我們可能會覺得現在可以自己來,但實際只在面臨交涉的過程當中,還是有很多我們不懂的眉角,還有我們高估自己的實力。

所以如果要進行私人買賣,一般都會建議自己要具有一定程度的「理解」,不然你還是很有可能買到貴的房子。
例如:雖然省了仲介費,但有可能為了省錢取消履約而導致被騙。或是你以為你應該省下房仲的價格,但賣家還是用市價賣你而且還比原來的高。其實不論是哪一種買賣,你要知道房仲是中間者,他想要的是成交跟周轉率,他並沒有想要抬高房價換取更多的收費,你需要做的是堅守自己的底線。

說一個我曾經做過的私人買賣。我到工地去問工地保全,然後經由保全得知有些人有賣的需求,因為預售屋相對來說這是比較簡單的,於是不存在太多問題,很快進行買賣換約。

2.一般房仲買賣:

這應該也沒有什麼可以多說的!你只要記得如果你是賣家或是買家你要告訴對方,你總共願意付出的金額、或是你要實際收的金額,這樣就可以避免很多的計算跟茫然。

在這裡我們必須得說,房仲跟我們一樣都是人,他也需要過生活,所以你能愈快下決定,也決定他服務你的熱忱,也就是你的企圖心有多強,會決定他願意用多少力。

3.特殊地方買賣:

水利局、農會、台糖、酒廠、鐵路、高鐵、捷運、銀行還有國家屬公有局。以上這些是不是都讓人很意外?

其實這一些單位都有自己的土地跟宿舍,你可以藉由公開招標案、或是經由詢問而買賣房子,至於這一些就跟法拍一樣,你需要先有大筆資金跟融資的地方(以前確實是可以買到便宜的房子)。

4.法拍屋:

最後我們來說說,為什麼現階段法拍是不可行的。首先法拍一定是有借貸關係,還不出款項,所以才會流落到銀行,由銀行評估後覺得無法拿回本金,於是送請法院(銀拍屋,則是法拍出不去而留下的,但詳細我沒走過不敢胡說)。

想想你是屋主,在你知道的還不出款項後,你會選擇市場買賣?還是你會選擇讓他法拍?我想這裡大家都很清楚,對於屋主最好的利益,就是能在市場上買賣出去,賺取更多利益來償還債。

所以當屋主賣房,他很有可能直接問親朋好友誰要承接,或是丟入不動產買賣市場。當承接房仲看到案子如果低於市價時,房仲很有可能自己先買賣了。即便是他沒有自己先買賣,他也會丟給相熟的投資客,因為他們會很快地做決定,讓周轉率變高,更何況投資客就會持續丟物件出來,對於房仲來說這是活水生意。

在房仲跟投資客都不願意接受的時候,這時候才有可能在你們所謂的「591」,或者是公開市場看到,但若不幸的在公開市場也賣不掉時,這時候就會送還給銀行。以銀行的態度來說,銀行都會希望顧客自己解決,他們不會想要處理房子,所以他們很有可能會展期一點點時間給你,讓你自己繼續買賣。

所以當結局真的不好的時候,才有可能跑到銀行的手上。到銀行手上時,銀行會問自己的客人比較有錢的客人,他願不願意承接等等之類的。當然也有可能他會在他們的網站上公告,讓其他人可以接收房子的。

如果這一切都無法順利出脫時,才有可能跑去法院,實際上也有特殊狀況是私人欠債或欠稅,那一種就會直接被扣押而非進入銀行。所以你看看整個步驟,是不是要景氣真的很不好,沒有人願意承接的時候,才會進入法拍。那麼我們現在景氣不好嗎?大家繳不出款項嗎?

如果是你可以等待,但如果你覺得不是,那麼就要衡量自己本身的能力,更可以接受的價格含區塊,開始努力的建築自己的夢想。看房需要經驗,找到好的房仲也很重要。銀行雨天收傘,環境真的很差,它也不一定願意貸款給你。為了夢想你可以臉皮厚一點,即便不買也可以找機會看房子。

本文獲「995的逆轉人生」授權轉載,原文:為什麼不見意買法拍屋,房子又該怎麼買?

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