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房屋稅2.0是什麼？自住、非自住到底差多少？3種方法享受優惠稅率
撰文者：張桂菁 更新時間：2025-03-04
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圖片來源：達志影像
摘要
現代人除了晚婚，離婚率也愈來愈高！伴隨著父母年事已高想分配財產，若不幸婚姻剛好又出了狀況，經濟上更會陷入被動！有什麼方法可以解套嗎？
小珍收到1封地方稅務局的通知信，說是要辦戶籍登記，不然今年（114）5月分收到的房屋稅稅額，會至少增加1.67倍以上。小珍很奇怪為什麼要繳更多稅了呢？
原來，喜歡投資不動產的小珍，雖然一直和父母同住，其名下有3間房子，沒有出租沒有營業，之前都符合房屋稅自住1.2%的稅率，但113年「房屋稅2.0」施行之後，就不一樣了，到底是怎麼回事呢？
房屋稅是什麼？
房屋稅是對房屋所有人於持有房屋期間所課徵的財產稅。
1.課徵期間：上一年7月1日～當年6月30日。
2.課徵範圍：附著於土地上的各種房屋及可增加該房屋使用價值的建築物。
3.課徵方式：修法後按「年」課徵，納稅義務基準日為每年2月末日。
4.變更房屋使用情形：修法後開徵40日以前，向房屋所在地稽徵機關申報。
5.繳稅期間：每年5月1日～5月31日。
6.納稅義務人：修法後，一般為每年2月末日房屋稅籍資料所記載的「房屋所有人」。
7.應納房屋稅額＝房屋評定現值ｘ稅率。
圖1：房屋稅2.0
圖片來源：財政部 整理：張桂菁房屋稅》自住住家用稅制
114年5月正式開徵的房屋稅2.0，要適用1.2%的自住住家用優惠稅率，得符合以下條件：
1.房屋無出租或供營業使用。
2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且於該屋辦竣戶籍登記。
3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。
因此，113年6月30日以前之自住房屋，本人、配偶或直系親屬任何一人在今年3月24日以前務必辦竣戶籍登記，不須提出申報，即可繼續適用自住稅率課徵房屋稅。
自住住家用稅制案例：
已婚的陳先生，有一對分別為女兒10歲及兒子8歲。他名下有4間房子，無出租或供營業使用。
得在114年3月24日前，將自己，老婆，女兒（或兒子擇一）戶籍分別登記在其中3間房子，再將直系親屬（父母親、岳父母）之一，登記入第4間房子，方能全部繼續適用1.2%的房屋稅。
如未依期限辦竣戶籍登記的房屋，將自114年期開始，改按非自住住家用稅率（2%～4.8%）課徵房屋稅（編按：可看房屋稅法定稅率及各地方政府徵收率）。
如何還能享受優惠稅率？
圖2：減輕房屋稅策略
圖片來源：張桂菁
方法1》全國單一自住1％
房屋稅2.0中，新增全國僅持有單一房屋，且供自住的房屋稅優惠。
條件是：本人、配偶及未成年子女在全國僅持有1戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下，稅率從1.2%調降至1%。
要注意的是，這項優惠是有排富的，全國單一自住房屋現值，「一定金額」是由各地方政府參考財政部公告基準訂定，例如：最高的台北市是284萬2,000元、最低的金門縣是77萬6,900元。房屋現值超過這「一定金額」者，即使僅持有1戶，依然得用1.2%的稅率。
方法2》出租申報所得減稅
單身有3間房子的小珍，父母已各有1間房子，因此只能將自己戶籍登記於其中1間，且非出租營業，可適用1.2%。另外2間將會改非自住住家用稅率（2%～4.8%）課徵房屋稅。
聰明的小珍可以將房屋出租，申報租賃所得達租金標準，可適用較低的1.5%～2.4%，等同最高稅率減半。上述所稱「租金標準」各直轄市、縣市並不相同，係依財政部核定「房屋及土地之住家用當地一般租金標準」比率計算。
舉例：稅務局說明，113年度新竹市房屋一般租金標準，若維持為房屋評定現值的21％，如果小珍的房屋都在新竹，評定現值均為100萬元，核算租金標準為21萬元，小珍提供的租約，每戶年租金為24萬元，已達租金標準，可申請改按較優惠的非自住住家用稅率課徵房屋稅。如此一來，2戶出租房屋的稅率可從3.2%降至1.5%。
方法3》公益出租人出租使用稅率1.2%
小珍還可以將2間房屋供社會住宅（包租代管）或公益出租使用，仍適用1.2%，稅負更輕。公益出租人可享的房屋稅，地價稅優惠外，還有綜所稅每屋每月租金收入最高1萬5,000元之免稅優惠。
財稅局特別提醒，房屋出租申報租賃所得達當地一般租金標準的房東們，記得在房屋稅開徵40日前（即3月22日，114年適逢假日展延至3月24日），攜帶租賃契約向房屋所在地稽徵機關申報，同時於5月綜合所得稅開徵時記得申報租賃所得，才能於當期適用較低的非自住住家用稅率課徵房屋稅。
房屋稅2.0上路，屋主要考慮資產配置
房屋稅2.0的上路，對於持有多間房屋的屋主可能造成稅務成本的提高。除了重新檢視持有不動產的利益與需求，應考量調整資產配置的部位比例。再透過了解修法後的可適用條件與各種優惠方案，如及時辦理戶籍登記以維持自住稅率、出租甚至透過成為公益出租人來降低持有成本。
最後也要提醒大家，在辦理戶籍登記安排時，也要應考量日後的使用規畫，若計畫出售，未來如何能符合房地合一稅中的自用優惠稅率等...，才不至於顧此失彼。
本文獲「理財好聲音」授權轉載，原文：稅務局通知：房屋稅增加1.67倍以上？！換個戶籍，省很大！
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證書：CFP國際認證理財規畫顧問，RFA退休理財規畫顧問、家族信託規畫顧問師，高齡金融規畫顧問師信託業務專業證照、理財規畫人員證照
專長：退休安養理財規畫、資產傳承與信託規畫、風險管理與保險規畫、企業留才信託規畫
網站：張桂菁
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