達人開講

空屋率愈高、未來房價一定跌？房產專家告訴你，為什麼空屋率和房價漲跌無關

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但你可能不知道，整個過程中，建商其實不需要掏出太多自己的錢，因為背後銀行和預售屋制度在撐腰。

建商想買土地？可以申請「土地融資」；想蓋房子？可以申請「建築融資」。更棒的是，透過「預售屋制度」，建商在房子還沒蓋好前，就能先從客戶手中取得頭期款和工程款。

也就是說，在蓋房子的過程，建商只要拿出一部分資金，就能啟動上億元的工程。

什麼？你以為這樣就已經很好賺了嗎？更棒的來了，如果最後房子沒賣完，建商還可以跟銀行申請「餘屋貸款」。

什麼是「餘屋貸款」呢？就是建商蓋好的建案沒完銷，剩下來的餘屋，仍然可以拿來跟銀行申請貸款。

依據央行2024年第7波信用管制的最新規定，賣不完的餘屋，建商還是可以拿來貸款3成。這樣對建商有什麼好處嗎？好處可大了！

想像一下，超市快打烊時，還沒賣掉的生魚片，為了怕壞掉，一定會貼上紅色的折扣貼紙，減價大拍賣。但房子不一樣，就算賣不掉變存貨，照樣不用擔心。

靠銀行給的餘屋貸款撐腰，建商還是可以取得資金，可以繼續賣、慢慢賣、加價再賣，完全沒有資金周轉不靈、需要降價的壓力。

雖然餘屋貸款的利息比較高，但建商根本不在意。

對他們來說，這些付給銀行的利息只是成本，最後通通灌進房價裡，由下一個買房的消費者來買單就好。

房子賣不掉沒關係，放愈久愈貴、放愈久愈賺。跟威士忌一樣，愈陳愈香。所以，這就是為什麼雖然台灣空屋率不低，房價卻能不斷創新高的主因。只要空屋還能借到錢，房子賣價不斷創新高，完全不是問題。

這樣，你懂了嗎？

房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士，具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業，為客戶解決一生的房產大小事。

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