房產小常識
建物登記面積，別忘了「附屬建物面積」！房價可能差距上千萬
撰文者：鄭文在 更新時間：2026-06-08
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圖片來源：Adobe Firefly
摘要
台灣房價高漲，建物登記面積往往影響龐大資產價值。一位傳產董事長興建自有廠房的案例，建物第一次登記中，主建物、附屬建物與共同使用部分的認定方式，由於建照適用舊法，原本未標示尺寸的雨遮經補正後，成功增加約25坪可登記面積，等同保住逾千萬元價值。
在寸土寸金的台灣，房屋價格高不可攀，所以在建物第一次登記時，主建物、附屬建物、共同使用部分…相關可以登記的房屋面積一定是錙銖必較。但是，這些房屋面積是如何完成登記呢？順藤摸瓜，就可以知道前因後果。
個案的所有權人是傳統產業的董事長，因為承租的土地廠房即將區段徵收，未來可能會拆除無法繼續承租，所以，董事長就在附近工業區買了一筆土地，蓋了一棟廠房，未來就可以有自己的廠房使用，當然就不用再支付租金給房東，由於面積夠大，廠房除了自己使用之外，部分的樓層還可以出租給其他人使用，就會有租金收益，真是一舉兩得。
委託建築師申請建照執照開始動工，經過多年的施工，終於完成建築，取得使用執照後，就委託我們辦理建物第一次登記，就是所謂的建物保存登記。
故事就從這裡開始，建物面積的登記，可以分為主建物、附屬建物及共同使用部分，依照測量實施規則規定：在實施建築管理的地區，新建建物若已有合法使用執照，無須通知測量人員到現場重新丈量，可直接依使用執照的「竣工平面圖」轉繪建物平面圖及位置圖。所以，測量人員不須要去房屋現場丈量，只要轉繪使用執照的平面圖即可。
送件前檢視竣工圖，我們發現附屬建物的雨遮，並沒有標註尺寸，依據規定民國107年1月1日前已申請建照執照者，該雨遮面積是可以轉繪，所以，必須請建築師補標註尺寸，才能轉繪，登記為建物的附屬建物面積。由於該棟廠房大樓有數個雨遮，為此，可以登記的面積約25坪，讓董事長喜出望外。
試想，如果董事長未來退休時，如果將整棟廠房出售，若以當地工廠行情每坪50萬元計算，避免董事長損失近1,250萬元，難怪董事長喜出望外。
建物保存登記是一門大學問，如果是建設公司，對於建築法令及土地登記規則，都暸如指掌，對於建物登記面積比較熟悉，因此在登記面積上嚴格把關寸土不讓。但是，對於一個傳統產業的董事長，他對於自己的本業都是高手，對於建築法令及土地登記規則，就必須由建築師、地政士來協助把關，爭取合法權益。傳統產業的董事長們，隔行如隔山，善用專業的團隊，可以讓自己在本業賺錢，跨越不同領域時，如魚得水。
近年來，由於政府推動建物「虛坪改革」，所以雨遮等面積不能再辦理登記，但是，法律的「不溯既往原則」，法令修正都是以取得建照執照為基準點，而從取得建照執照動工，到使用執照取得辦理建物第一次登記，可能需要3～5年，尤其在缺工缺料的年代，甚至時間更久。所以當辦理建物第一次登記時，相關的法令沿用就必須以建照執照為準，非以取得使用執照為準。為此，熟悉舊法令的權益，為傳統產業董事長爭取最大權益，我們也與有榮焉。
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正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。
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