好房二三事

梅雨季節正是賞屋好時機

避免買到漏水屋 該注意哪些細節?

撰文者:林帝佑 更新時間:2022-06-01 瀏覽數:21,834

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梅雨季 漏水 壁癌

梅雨季節到,看屋最剛好!房屋漏水問題一直是國人房地產消費糾紛最主要的原因。根據內政部統計,2022年第1季仲介市場中,房地產糾紛案件共有267件,其中漏水問題就有61件,占整體22.8%,是引起糾紛最主要的原因(詳見圖1)。


小劉(化名)正是買到漏水屋的受害者,他去看房的時候,正值2021年夏天,因當時屋主還居住在該房屋內,且人也在場,所以小劉跟家人不好意思翻箱倒櫃,只能看看格局,並留意「沒有被擋住的」窗戶周邊,但都沒有發現異樣,而仲介提供的「不動產標的現況說明書」也一切正常。

後來小劉買下了這間房子,等去年10月底交屋時進去打掃,竟發現一堆問題:「廚房流理台的櫃子、衣櫥下面都放了好幾盆木炭,把衣櫥移開,才發現牆壁有壁癌!我們想說算了,開始裝潢,沒想到下雨幾天後再去看,3樓、4樓房間的窗框、陽台門框都有水流進來……。」小劉無奈地說。

小劉與前屋主聯繫,要求對方處理,而三番兩次溝通的結果,是前屋主幫小劉支付窗框、門框的防水工程費用,雖然對方願意負起瑕疵擔保責任(詳見Tips),但也因為漏水問題,使得裝修期大大拉長,交屋迄今已過了大半年,小劉還沒有辦法搬家入住。

交屋後5年內,如果買方發現房屋有瑕疵,可以《民法》第365條要求前屋主負擔瑕疵擔保責任。但是要記得,發現瑕疵時得立即通知賣方,並以存證信函的方式通知以留存紀錄,若是賣方不願負責處理,必須在發現瑕疵後6個月內訴諸法律主張權利。

跟「水」有關的問題,對房子來說真的是一大麻煩,有些狀況甚至無法修繕或須反覆處理,因此最好的狀況,就是盡量不要買到漏水屋、淹水屋。另外,雖然淹水狀況多半發生在1樓,但出入口淹水,不管對幾樓的住戶而言都是困擾。要降低風險,到了建案現場,可先從基地環境、建築外觀開始看起,最後再看到室內狀態。

基地環境》
周邊雜物或外牆廣告物
都可能導致積水問題

針對基地環境的檢視(詳見Tips),住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨表示,先觀察基地所在區域是否有積水問題,判斷的方式:

基地環境除了可至現場檢視,也可利用國家災害防救科技中心的「3D災害潛勢地圖」,查詢基地的各種潛在問題,網址:https://dmap.ncdr.nat.gov.tw/1109/map/,進入地圖後,輸入地址、按下潛勢分析,就可以看到欲查詢的區域有無淹水、土石流等疑慮。

1.周邊住宅或是物件1樓是否有墊高2個至3個台階,或騎樓比路面高出許多?

2.物件1樓是否有積水痕跡?譬如騎樓的梁柱有水痕。

3.周圍房屋是否普遍裝有防水閘門?門口有無堆放擋水用的沙包?

4.附近排水系統是否有淤塞狀況?

如果沒有上述這些狀況,淹水疑慮就可以先打消一半。接下來再觀察周邊是否經常被堆置垃圾、雜物等,因為當大雨來臨,這些東西恐怕會導致下水道或排水溝堵塞而出現積水狀況。

看完基地周遭,換來看建築外觀。因為外牆跟內牆相連,所以當外牆有漏水疑慮時,也絕對不能忽視。目視外牆,通常容易漏水的牆面會與周邊牆壁有色差,甚至長出青苔,如果有增設廣告物,譬如張貼、懸掛帆布廣告,若方式不當,也容易造成外牆漏水。假使有發現這些狀況,進入室內時,建議特別針對對應的室內牆以及附近的交接縫做檢查。

公共區域》
先到地下室、頂樓巡視
再看梯間牆面有無水漬

進入建築物內部後,先別急著去室內,可以先去地下室、頂樓巡視,這些地方雖然不是住戶天天接觸的場域,但萬一出現積水或漏水問題,影響層面比想像中來得更廣,因為《公寓大廈管理條例》規定:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」


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