達人開講

淡定房市為何還有高價成交？

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▲顏炳立

淡定的房市，最近在陸續公告的幾筆實價登錄訊息中，卻傳出令人振奮的成交消息：台北信義計畫區有豪宅每建坪成交260萬元；台中夜市透天店面一、二樓加起來平均每建坪成交446 萬元。一個被政府管定、被有錢人吃定的房地產市場，為什麼還會傳出高價成交的消息？

在台中的夜市透天店面，土地不到7坪、建坪合計15坪，租金每月18萬元，竟以6,700萬元成交。分析房價，每坪地價高達900 多萬元，但是，租金報酬率仍有3.2%，正是因為收益夠高，才吸引買家投入。

但如果從店面經營角度分析，換算租金每天要6,000元，加上人事費用、水電開銷，無論有無開門或生意好壞，一天成本至少要1萬元，若店面要繼續維持付租能力，不論賣什麼產品，每天營業額至少要2萬元才足以應付！簡單說，我的疑問就是未來進駐的店家，都能負擔起每月18萬元的租金嗎？因此租金效益能否持續令人擔心。

以6,700萬元的總價，想在台北市的「蛋黃區」買到豪宅是不可能的。但卻能買到租金夠高夜市的透天店面，的確有挖到寶的感覺。唯一要注意的是，這樣的案子銀行融資能否借到7成？不過，想想每月近20萬元的收益，應該會讓人把想像力變成執行力吧！

台灣房地產走到現在，很多人開始看跌。仔細分析他們的看法，大部分從沒錢、沒能力的角度去思考房地產的未來，例如台灣人薪資水平沒增加，人口又減少，未來房地產泡沫化的機率愈來愈高等，這種看法，結果會離市場很遠！

因為市場是從有錢人身上找答案！有錢人擔心貨幣貶值、購買力下降，擔心錢若不投資就無法保值，因此，只要有能力就不斷買進。假設房子都落入沒錢、沒能力的人手中，肯定會泡沫化；相反地，如果是有錢人擁有房地產，恐怕就不會看到房地產下跌了，因為沒有賣出，怎麼會跌？

假設市場上的豪宅、店面都屬於高資產族群擁有，那麼接手的人應該也是高資產族，不是一般受薪階級。所以還是那句老話：「不能用自己口袋的錢去衡量市場的購買能力」，看市場，應該依買東西接手的人有多少、在哪裡，才能看清楚未來房價走勢的方向！

（house_smart@bwnet.com.tw）

學歷：文化大學土地資源系畢
經歷：香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
現職：香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理

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