北中南行情

大台北》地上權宅貸款上看7成

窘境1》建物價格折舊，二手市場乏人問津

雖然近幾年的房價飆漲，但地上權商品的漲幅遠不及永久產權的不動產價格，每坪能比原始認購價格多個幾萬元再轉售已屬幸運。而且建案的地點還要位在交通便捷、好出租的精華地段。不過，隨使用年限縮短，建物價格也隨時間折舊而遞減，若未來使用年限僅剩下30 年不到想脫手，只能便宜出售。

窘境2》租金上漲空間有限，持有成本愈墊愈高

台北市雖然房價飆了一大段，但房租卻是原地踏步，因此除非進場得早、買價夠便宜、租金投報率高，否則後面進場的人可能吃不到太多甜頭。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，尤其是地上權商品持有人每月都要繳一筆「地租」給政府，一般是以公告地價的5%計算（未來地上權的案子，將調降為3.5%），在公告地價逐年調高的情況下，地租也愈來愈貴。

保鮮期僅10年
買小坪數才易脫手

根據統計，2013年以來標脫的地上權標案，總權利金逾169億元，住宅型個案也變多了，年底前還有多筆大案將登場。在政府政策主導的情況下，未來地上權商品勢必愈來愈多。想要購買的人應先建立以下的認知後再考慮進場。

認知1》適合自住頂客族，但貸款利率先問清楚

若地上權住宅開價高過周邊屋齡相近、產品型態相似的住宅開價的7成，就不用考慮了。因為未來還有地租、房屋稅等隱形成本，若還要貸款付利息，不如咬牙去買永久產權的房子，預算不足就買遠一點或小一點。除非是無子女、非精華市中心不住的頂客族才去考慮這類產品。

認知2》收租族先盤算持有成本，投報率低就不考慮

若想買來出租，則要算得更精了。因為以近期的標脫案來看，建商紛紛溢價投標，未來也會將成本灌入建案開價內，所以雖是地上權商品，不見得能便宜到哪裡去，價格甚至可能等同於周邊中古屋。若是考慮屋況新、租金高的話，則應精算成本，將投報率扣除房貸利率、持有成本後，仍有3個百分點的利差再考慮。

最後要提醒一點，在房價已相對高點的現在，購入地上權商品不見得能保值，或是價格保鮮期只能維持10年後就慢慢下降。因此，建議民眾購買坪數小、單價相對低的產品，未來脫手比較容易。

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