好房二三事
打房打錯人，投資客沒在怕
房貸利率走揚 苦到小薪族買房
撰文者：林帝佑
更新時間：2014-08-01
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從央行歷次修正打房政策的方向可歸納出以下3個趨勢：管制區域逐漸擴大、貸款成數逐漸下調、房貸利率逐步上升。依此趨勢來看，業者認為根據上述政策邏輯，再有第5次打房，也不令人意外。
第1波選擇性信用管制區域包含台北市全區和新北市10個行政區，到第4波則擴大至台北市及新北市17個行政區，更納入桃園縣的桃園市、蘆竹市、中壢市、龜山鄉。徐佳馨說，「桃園一定會再擴大」，業界更多半認為台中市、桃園縣八德和大溪會是下一波管制區域，因為桃園縣升格桃園市的議題仍在發酵，且最近新案仍多。
另外，雖然須受規範的對象有所變化，但可觀察到房屋貸款成數也從第一波最高可貸款7成，一路調降至最高僅5成；銀行業者也說，未來貸款人的個人評等會愈趨嚴格，包含成數、寬限期，甚至手續費等都會有差異。
誠美建築開發經理林銘峰則提到，該公司的個案於2年前洽談土建融資時，一併跟銀行接洽承購戶的貸款條件，初步確認買方需負擔的房貸利率是2%，但今年6月準備進行對保核貸時，「銀行除通知房貸成數降為5成外，房貸利率更進一步提升為2.25%。」
雖然央行打房未針對房貸利率做調整，且觀察央行的重貼現率在2011年7月調整為1.875%後，已維持12季未做調整，但各銀行業者仍為管控風險及配合央行政策紛紛提高房貸利率。
兆豐銀行表示，該行的指數型房貸指標利率為1.37%，已3年以上未做調整，加計加碼利率後，6月以前指數型房貸利率是1.99%起跳，但7月起已提升至2.04%，主要仍是因應央行打房政策而加碼。台灣銀行也表示，房貸利率正在微升，因為感覺今年「房地產會是一個不一樣的世界。」
銀行業者提到，因政策調整，貸款成數會依央行規定放款，利率則會「逐步、微幅」的上調，但未來隨時可能因政策改變而進行修正。林銘峰也認為升息看來蠢蠢欲動，「房地產低利率時代即將終結。」
降低打房傷害
換屋族4方法應對
以上的趨勢變化，影響最大的是買預售屋且需要房屋貸款的民眾，因為買預售屋時，審核房屋貸款通常是在完工後，而政策的變化常常讓人措手不及，以下提出4項應對方法供讀者參考。
方法1》降低購屋預算
考量到完工後，審核房屋貸款成數可能不足，建議現在選屋時，最好先降低購屋總價預算。徐佳馨表示，可以降低購屋總價預算為原先預算的7成。假設原先購屋總價預算為1,000萬元，自備款3成為300萬元，可以考慮將總價預算降為700萬元，萬一3成的自備款需要調高至5成，變為350萬元，在民眾手頭有300萬元的狀況下，中間只有50萬元的資金缺口，對一般民眾來說，尚可負擔。
方法2》合約加註有保障
挑中滿意的房屋，於簽訂買賣契約時一定要加註「若房屋貸款成數不足幾成，本合約無條件取消，買方不必負賠償責任、賣方同意將已付款項全額退還。」內政部的定型化契約書內並無類似條款，為避免沒錢履約變成違約，辛苦存來的自備款被賣方沒收，建議民眾加註這項條文保障自己。且要注意，需明確寫出是「房屋貸款」，避免業者用其他貸款名目推託，民眾恐需負擔較高的貸款利率。
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