房產小常識
銀行口頭承貸也可能臨時反悔，當心損失簽約金
買小坪數屋 5招解決申貸難題
撰文者：林帝佑
更新時間：2014-10-28
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招式3》上網求助
可至房貸討論區貼文
像Miranda最後上BBS貸款版上貼文的做法，很值得參考。事實上，除了BBS，也可到人潮多的網路討論區貼文，許多會透過網路尋找潛在客戶的銀行業務員，一看到貼文，通常就會主動來接洽服務。
不過Miranda說，雖然網路傳播速度快，但也擔心有心人趁機詐騙等風險，因此她在貼文中發布的訊息，是以盡量「模糊」為原則，譬如：權狀坪數為13.5坪，改寫為約15坪，總價330萬元則寫約350萬元等；當有人自稱是銀行業務員來接觸時，最好約在銀行分行見面洽談，此時才提供正確的資料，會比較保險。
招式4》留下證據
承貸、估貸都要錄音存證
Miranda在簽約前，曾接洽到銀行「口頭承諾」願意承貸，沒想到簽約後反悔，讓她差點賠了積蓄；對此，張勻說，「一定要錄音！」很多業務員為了搶業績，會先在電話那端講得口沫橫飛、信誓旦旦，但開出的條件，若遭到主管退回，就算你因業務員答應在先而與賣方簽約，只要沒有錄音為證，他仍可以雙手一攤的反悔，完全拿他沒轍。
另外，即使銀行同意承貸了，在做初步估價時，不管銀行業務員是透過電話，還是面對面進行，張勻建議，購屋人還是要錄音，以備自保。
招式5》精準詢價
不問成數，問貸款金額
在詢問房屋貸款的條件時，一般人常會問「可以貸到幾成？」張勻提醒，若是問成數，往往會與銀行實際撥貸的金額有所落差，造成購屋人在資金準備上的問題。所以，正確的問法是：「可以貸到多少錢？」請銀行的估價部門給你一個實際的具體數字。
舉例來說，假設購屋人買的房屋總價是300萬元，若問到的貸款成數是7成，購屋人就會以為可貸到210萬元；但銀行經估價後，認定房價只有250萬元，則7成是175萬元，一來一往間差了35萬元，自備款就從原本的90萬元，增加到125萬元，對小資族來說，會是很大的資金壓力。但如果問的是可撥貸的金額，購屋人就能做正確的財務評估和資金準備了。
申貸找優惠，掌握銀行估價3重點
在申請房屋貸款時，銀行除了會評估借款人本身的工作單位、收入等條件之外，對於物件部分，則評估以下的項目：
1.周遭環境：
交通方面，不只是鄰近捷運、交流道有加分，附近有公車站牌，也能加分！只要是生活機能方便的區域，都可提升銀行估價的金額。而如果房子本身條件相同，但位置有差，估價也有差異，像在「路」旁的價值通常比在「巷弄」內優，簡單來說，就是「門牌地址愈短愈好」。
2.產品類型：
在屋齡、坪數等條件都一樣的狀況下，大樓產品的估價會較公寓高，因為大樓在管理維護上通常較佳，轉手性較好。
3.房子大小與裝潢：
一般而言，15坪以下的產品比較難貸款，因為銀行會擔心轉手問題。不過，這屬於銀行的內部規定，而非法令限制，各家銀行的規定不盡相同，可多方詢問比較。另外，房子內部若有附家具或裝潢，也會加分，但是比重相當低，主要還是看房屋實際的維護狀況。
雖然以上是銀行估價的大原則，但在實際執行上，各家銀行乃至分行都會視貸款人、房屋的條件而有調整的彈性空間，因此貨比三家，相信你就能找到願意承作且條件相對優惠的銀行貸款。
（文◎林帝佑）
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