好房二三事
以租代買者增加，平均每天發生6件糾紛
租屋族必懂5件事 安心過好年
撰文者：林帝佑
更新時間：2014-12-30
瀏覽數：29,916
房客也不用擔心是否隨時會被房東趕走，蔣美龍說，因為根據《土地法》第100條規定，除非發生以下6種狀況：
1.房東要收回自住或重新建築。
2.房客違反租約，當起二房東。
3.房客積欠租金，除押金抵償之外，達2個月以上（以收取2個月押金的狀況來看：房客未繳交租金前2個月，可以用押金扣繳，但是到第4個月都未繳，房東可於第5個月時要求房客搬家）。
4.房客以房屋供違反法令之使用。
5.房客違反租賃契約。
6.房客損壞房屋或附著的財物，而不賠償時。
如果發生以上6個狀況，房東才有權力把房客「掃地出門」。曹筱筠說，基本上變成不定期契約對房客較有利，但缺點是若房東中途將房子賣出，新的屋主可直接要求房客搬家，就不受「買賣不破租賃」原則的保障（詳見狀況4）。
狀況3》房東闖入
房客擁有房子使用權
決定租約到期後搬家，並告知房東準備要退租，但房東為了要讓租金收入「無縫接軌」，開始隨意帶他人進入屋內看屋，該怎麼辦？
蔣美龍表示，依法來說，房子的使用權為房客所有，如果房東未經房客同意即帶他人入內，就觸犯了《刑法》第306條「無故侵入他人住宅」，房客若提告，房東就會有刑事責任。
曹筱筠建議，房客在不破壞房子和門片結構的前提下，可以把門鎖換掉，譬如門鎖是圓孔型，就換成另一個圓孔型的門鎖，避免破壞結構而讓房東找藉口索賠。但是舊的門鎖一定要保留，在退租時返還給房東，可以避免爭執。
曹筱筠進一步提醒，換門鎖除了避免房東隨意進入之外，房客也應該換個角度想：「有多少人曾經擁有過這間房子的鑰匙？」
狀況4》屋主賣屋
房客受買賣不破租賃保障
房價高，不少屋主選擇此刻獲利了結，如果你承租的房子換了一個新房東，以「買賣不破租賃」原則，你在租約裡的權益仍可獲保障。
何謂「買賣不破租賃」？蔣美龍舉例，當甲屋主跟乙房客簽訂租賃契約後，甲屋主卻將房子賣給丙先生，丙先生便要求乙房客搬家，這就不符合買賣不破租賃原則；因為買賣並不代表租屋契約終止，以法律關係來看，為了保障乙房客，僅是租約的甲屋主換成丙先生而已，且新的屋主並不能打破原本的租約條件，要房客搬家或是抬高租金、變更租約的條約內容都是不合法的行為。
但是蔣美龍提醒，有2個狀況不受買賣不破租賃原則的保障：1.租約是不定期契約；2.租期超過5年，且未經公證。
狀況5》不能報稅
可和房東協議酌減租金
實務上，一般自然人承租住宅皆未報稅，一方面是房東要求不能報稅，也或者房客自己認為這是「潛規則」等。
曹筱筠建議，仍有部分的房東早已把稅負的成本轉嫁在租金上，所以房客可透過協議請房東酌減租金。
您可能有興趣的文章