房產小常識
現況篇》
錢進日本 房租、增值兩頭賺
撰文者：林帝佑
更新時間：2015-04-28
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近2年，隨日本首相安倍晉三推動貨幣寬鬆加上開放政策，一方面引導日圓貶值，促使海外熱錢流進日本，推升日本股市和房地產價格走高。加上安倍政府設定要將日本消費者物價指數推升到2%目標，預期貨幣寬鬆政策會持續推動，熱錢可望再流入。
此外，安倍還提出「國家戰略特區」，在特區內預定鬆綁建築法規，讓外資可建設新的住宅且享稅制優待等，這些開放政策有助吸引外資投入日本不動產。
優勢3》奧運利多，東京房價可望再漲20%
2013年9月，日本取得2020年的奧運舉辦權，日本政府開始進行一連串的「東京大改造」。除興建奧運比賽場地，還擴建鐵道、提高容積率，放寬建築限制措施等，要讓這個已發展500年以上的大城市脫胎換骨！因為有奧運利多，日本房價立刻上演慶祝行情。
據日本國土交通省調查，2013年申奧成功，日本全國不動產價格指數較2012年明顯上漲，指數從101.2漲到111.3（詳見圖2），這樣的成長並非曇花一現，2014年持續維持上漲態勢。
按國土交通省今年2月統計，東京目前中古屋每平方公尺單價平均為60萬5,900日圓，大阪為27萬8,000日圓。換句話說，現在投資位於大阪、20平方公尺（約6.05坪）的中古套房，只要約556萬日圓，折合新台幣僅約145萬元（以目前新台幣兌日圓匯率約0.26計算）。
由於多數專家都預期，日本不動產到奧運結束前將因熱錢多，房價、房租可望雙漲！林彥宏就推估，從現在到2020年，東京23區（為東京都區部，指日本東京都的「特別區」構成之地區，一般習稱東京23區）的房價有機會再漲20%，且2020年後，除非利率出現大變化，否則需求穩定的區域，房地產價格會非常穩定、且緩慢向上推升。
台灣住友不動產負責人 浦孝法
以日本人會願意居住的角度挑物件
海外投資人若有將住宅產品轉手的打算，就不應單純以投資角度購屋，而要選擇日本人會願意居住的產品，因此有些物件出租的投資報酬率高，要小心可能是因賣不掉降價求售，低房價換算出高報酬，但這種物件日後轉手不易，投資人千萬不能被高投資報酬率的數字給迷惑。
注意要點》修繕費、稅負恐讓獲利打折
不過到日本當包租公，絕對不能只看眼前的利多。應先了解當地稅負、以及相關交易成本和限制，尤其日本跟台灣對投資房地產有許多不同之處（詳見表1）。林彥宏指出，在日本整年租金收益若是100萬日圓，扣除管理費、修繕基金和相關稅負等，獲利可能要打8折，實際收益僅約80萬日圓；若以投資報酬率來看，投資毛利的報酬率若為5%， 實際獲利要減去1∼1.5個百分點，淨利投資報酬率只有約3.5%∼4%。
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