搶救爛理財
計畫10年後退休，但7成資金是不動產
中年夫妻如何活化手中資產？
更新時間：2015-08-28
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保單利息不是不好，可是她的外幣保單都是終身增額壽險，報酬比其他風險性資產低，較適合做長遠的規畫，但她忽略還有教育金、還房貸等較短期的目標要達成。
3.資產配置過多在自用不動產，無法達到55歲退休：莉莎家有71%的資產集中不動產，一間自住，另一間閒置，沒有任何租金報酬，每年還要繳房貸跟稅金。再加上莉莎家每年沒結餘，未來想在10年後累積到每月4萬元被動收入很困難。
依據上述問題，我給予她下列建議與調整方案：
建議1》依目標配置資產，並補足緊急預備金
以莉莎目前來說，她人生還有3項理財目標需達成：
①短期：子女教育金支付5年，共約84萬元。
②中期：房貸還款194萬元。
③長期：55歲退休時，每月現金流4萬元。
接下來她必須強制自己，短、中、長期的資金配置好後，就不再動用。如果有其他高額花費需要支出，例如換車，切記要先存到錢再消費。建議莉莎優先補足緊急預備金50萬元，資金來源為定存20萬元，加上中鋼股票目前現值28萬元，待增值到30萬元時全部賣出、放入定存。而針對短、中、長期目標，我接下來給她賣房與不賣房2種方案作為參考（詳見圖1）。
①將宜蘭房產賣出，年化報酬率4%可達成短中長期目標：莉莎目前宜蘭房產約值270萬元，如果賣掉作為子女教育費並還清房貸，即可達成短、中期目標。這樣她每月可以多出2萬5,000元結餘，加上她2年後美元保單繳費期滿，每月等於多出4萬2,000元可投資。還有一張繳費期滿的儲蓄險目前現金價值為56萬元，可單筆投資。
假設她55歲退休到85歲，只要達到年報酬率4%，扣除每年2%通膨率後，每月可有4萬2,000元現金流。再加上終身還本險、美元保單和儲蓄險，55歲後可年領至少17萬元，等於每月再多出1萬4,000元。
②不賣宜蘭房產，則延到65歲退休：若不賣宜蘭房產，子女教育金剩下5年支付期，維持現狀每月約支付1萬元，除非不幸失業，才需贖回基金與股票來支應。
房貸也不需提前還清，因其負債比只占總資產17%，且房貸利率僅1.5%與2.5%，每月固定還款也不成問題。
如果莉莎和老公真的希望提早還清房貸，則每月必須再節省開支、挪出5,000元定期定額投資，加上基金部位42萬元贖回再單筆投入。另外，2年後再把美元保單繳費期滿後的年結餘撥出20萬元單筆投入，在年化報酬率5%下，有機會於6年後還清房貸。
建議莉莎與老公都延後到65歲退休，可領勞保、勞退年金，到時預估家庭月現金流可有9萬3,000元，就算加計2%通膨，仍足夠退休使用。萬一55歲被辭退，也要盡量再找一個可納勞保的工作，就算工資只有2萬元也不影響她的勞保年金金額，因勞保年金是以投保期間最高60個月的月投保薪資為計算標準。
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