搶救爛理財
計畫10年後退休,但7成資金是不動產
中年夫妻如何活化手中資產?
更新時間:2015-08-28
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保單利息不是不好,可是她的外幣保單都是終身增額壽險,報酬比其他風險性資產低,較適合做長遠的規畫,但她忽略還有教育金、還房貸等較短期的目標要達成。
3.資產配置過多在自用不動產,無法達到55歲退休:莉莎家有71%的資產集中不動產,一間自住,另一間閒置,沒有任何租金報酬,每年還要繳房貸跟稅金。再加上莉莎家每年沒結餘,未來想在10年後累積到每月4萬元被動收入很困難。
依據上述問題,我給予她下列建議與調整方案:
建議1》依目標配置資產,並補足緊急預備金
以莉莎目前來說,她人生還有3項理財目標需達成:
①短期:子女教育金支付5年,共約84萬元。
②中期:房貸還款194萬元。
③長期:55歲退休時,每月現金流4萬元。
接下來她必須強制自己,短、中、長期的資金配置好後,就不再動用。如果有其他高額花費需要支出,例如換車,切記要先存到錢再消費。建議莉莎優先補足緊急預備金50萬元,資金來源為定存20萬元,加上中鋼股票目前現值28萬元,待增值到30萬元時全部賣出、放入定存。而針對短、中、長期目標,我接下來給她賣房與不賣房2種方案作為參考(詳見圖1)。
①將宜蘭房產賣出,年化報酬率4%可達成短中長期目標:莉莎目前宜蘭房產約值270萬元,如果賣掉作為子女教育費並還清房貸,即可達成短、中期目標。這樣她每月可以多出2萬5,000元結餘,加上她2年後美元保單繳費期滿,每月等於多出4萬2,000元可投資。還有一張繳費期滿的儲蓄險目前現金價值為56萬元,可單筆投資。
假設她55歲退休到85歲,只要達到年報酬率4%,扣除每年2%通膨率後,每月可有4萬2,000元現金流。再加上終身還本險、美元保單和儲蓄險,55歲後可年領至少17萬元,等於每月再多出1萬4,000元。
②不賣宜蘭房產,則延到65歲退休:若不賣宜蘭房產,子女教育金剩下5年支付期,維持現狀每月約支付1萬元,除非不幸失業,才需贖回基金與股票來支應。
房貸也不需提前還清,因其負債比只占總資產17%,且房貸利率僅1.5%與2.5%,每月固定還款也不成問題。
如果莉莎和老公真的希望提早還清房貸,則每月必須再節省開支、挪出5,000元定期定額投資,加上基金部位42萬元贖回再單筆投入。另外,2年後再把美元保單繳費期滿後的年結餘撥出20萬元單筆投入,在年化報酬率5%下,有機會於6年後還清房貸。
建議莉莎與老公都延後到65歲退休,可領勞保、勞退年金,到時預估家庭月現金流可有9萬3,000元,就算加計2%通膨,仍足夠退休使用。萬一55歲被辭退,也要盡量再找一個可納勞保的工作,就算工資只有2萬元也不影響她的勞保年金金額,因勞保年金是以投保期間最高60個月的月投保薪資為計算標準。
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