好房二三事
全台10大上市建商平均負債比飆破71%
建商求現金 房市迎來降價潮
撰文者：林帝佑
更新時間：2015-12-01
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而要觀察建商的短期財務壓力，可以觀察財務報表中的「流動負債」和「速動資產」（詳見名詞解釋），景文科技大學財務金融系副教授章定煊解釋，速動資產是由「流動資產減去存貨和預付款項」而來。因為建商的「存貨」，大多是指待售房地、在建房地和土地，「預付款項」則是預先支付給廠商的費用等，這2項資產實際上不能立即變現、或運用，因此要先撇除不看，只觀察「速動資產」以及「速動比率」。
以負債比率最高的前10名建商來看，速動比率介於7%∼43%，差距甚大。以速動比率最低的宏盛（2534）舉例，流動負債為129億9,688萬2,000元，而速動資產僅8億4,677萬4,000元，換算下來速動比率僅7%。也就是說，若全體債權人要求宏盛立即還款，宏盛將會有121億5,010萬8,000元的資金缺口，「壓力非常大！有短期變現的需求。」陳俊廷說。
備糧度寒冬》
發行可轉換公司債
並出租大樓、廠辦賺現金
為度過房市寒冬，2015年已有不少建商積極籌資，包含發行可轉換公司債（詳見名詞解釋）、現金增資等等，金額至少超過180億元。章定煊分析，「就是缺現金！」過去景氣好，建商沒有資金流動性的問題，「但是現在房子很難（賣掉）變成現金，建商又需要流動性資金，只好發行公司債。」
其他的因應之道，長虹建設（5534）總經理李耀中表示，以長虹來說，目前有2個方式，第1個是降價、第2個是增加收益型的產品。他解釋，降價並非全體的個案適用，基本上只有土地成本較低、新推的個案有較多修正空間。
在增加收益型產品的部分，李耀中提及，長虹目前有部分辦公大樓、廠辦是以出租的方式經營，一方面是為了穩定的現金流、一方面是希望房市回穩後，再來評估處分的方式，因為他認為，2016年房地合一稅上路、總統大選完後，市場觀望的因素幾乎都消失，房市應可在2016年下半年落底出現轉機。
3指標評估建商財務狀況，趁機找到降價宅
隨著建商的資金壓力愈來愈大，「清庫存」的意願將愈來愈明顯，民眾要如何找到有機會殺價的建案呢？首先，可以評估建商的財務狀況，窺知該建商的財務壓力是否有促成降價的誘因，可以觀察以下3個指標：
1.負債比率超過同業平均：
雖然近幾年建商多借錢擴張，負債比率也都跟著拉高，但是現在房地產市況不佳，負債愈多的建商會更敏感，章定煊建議，可以用同業平均的負債比率來看，高於同業平均負債比率的建商，現金周轉的壓力較大，降價意願較高。以2015年第3季的上市建商負債比率平均來看，為58%。
2.速動比率低於20%：
章定煊分析，一般建商的速動資產多低於流動負債，但當差距達到數倍之多，表示資金缺口大，建商勢必要加速將「存貨換回現金」才能因應負債。但若房屋去化不順，此時建商只能少賺甚至賠售房屋，以求回收現金，以免還不出借款而跳票。
速動資產是用來觀察企業流動性的重要指標，是指「流動資產」扣除一些變現能力較差的部分，比如庫存、預付款項等等，是真正能立即變現運用的資產，簡單來說就是「迅速能動用的資產」。而速動比率為「速動資產÷流動負債」，代表能立即償還負債的能力。
可轉換公司債（Convertible Bond，簡稱CB）簡單說就是「可以轉換成股票的債券」，為企業發行的有價證券，是一種直接向投資人籌措長期資金的方式，投資人可以選擇在特定期間內換成股票，或是依債券發行條件領取利息及本金。
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