房產小常識
推案量年增42.8%，建商出招刺激買氣
低自備款＋長寬限期 購屋族真能減壓？
撰文者：林帝佑
更新時間：2018-11-01
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寬限期》延遲繳納房屋貸款本金
先甘後苦恐增財務風險
購屋門檻過了，也不要高興得太早！買房除了自備款，每個月還要支付房屋貸款，不少民眾買房後申請使用寬限期來延遲繳付房屋貸款本金，大家房屋企畫研究室主任郎美囡提醒，這是「先甘後苦」的購屋方式，想要買房，應有完善的還款計畫後再出手，才不至於買屋之後，卻因為付不起而急於出售，導致增加財務風險或不得不賠售。
何謂寬限期？東森房屋研究中心經理于靜芳解釋，通常購屋後，每個月繳付的房屋貸款為本金加利息，而若使用寬限期，在期間內，貸款的民眾只需要繳交利息，也就是還息不還本，可以用來降低買房初期的負擔。不過當寬限期過後，每個月就必須繳交本金和利息，因此還款壓力會瞬間增大，且整體而言，同樣的貸款金額，使用寬限期的民眾所繳的利息會比沒有使用寬限期的民眾更多。
以20年期、利率2%，且每月本息攤還的房屋貸款來說，每借100萬元，每個月還款金額為5,059元；若以同樣條件，但前5年使用寬限期，後15年則本息攤還，每借100萬元，寬限期內每月還款1,667元，寬限期後每月還款6,435元，總付出的利息較前者多出4萬4,160元，而且寬限期愈長，支出的總利息就愈多（詳見表1）。
然而，寬限期並不是萬惡不赦的方案，富宇建設總經理鍾堯明分析，如果居住3～5年後打算換屋、或是即將轉賣舊屋的民眾，以及未來有機會增加收入或另有投資管道的民眾，都可以考慮使用寬限期來降低初期的購屋壓力，但絕對要做好還款的評估。
萬一寬限期過後，不幸遇到還款問題，于靜芳表示，目前實務上，銀行不太願意讓民眾再申請延長寬限期，但可以向銀行申請延長房屋貸款還款年限，降低每月本息攤還的金額；再者，也能夠提前申請轉貸來度過難關，不過轉貸會有代書費、塗銷費、地政設定規費等成本，轉貸前也要仔細評估是否划算。
2步驟計算房屋貸款還款金額
想知道在不同利率、不同寬限期的狀況下，每個月房屋貸款還款金額是多少嗎？可以利用「內政部不動產資訊平台」的「房貸試算」功能來計算。
Step1：進入「內政部不動產資訊平台」的首頁後，點選①「房貸資訊」
→②「房貸試算」→③「房貸利息試算」。
Step2：假設房屋貸款總金額為100萬元、利率2%、貸款年限為20年期，前5年使用寬限期，後15年本息攤還，接著就能輸入①相對應的房貸條件，再按下②「計算」即可，就可以看到③每個月的還款金額。以該案例來看，前5年寬限期間，每月還款金額為1,667元，寬限期後，每月還款金額為6,435元。（文◎林帝佑）
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