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留意3重點　降低REITs投資風險

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3.利息保障倍數：代表REITs能否付出每個月的利息，最好的比率是長年大於4，當然偶有幾年稍低是可以接受的。像新加坡騰飛房產信託（SGX：A17U），自2007年至2019 年的利息保障倍數皆大於4，就是在一個很安全的狀態。

4.借款利率：因為利率的升降關乎借貸成本，所以如果能維持在低利率，就能減少負擔，甚至若為固定利率，就不會受到利率升降影響。所以需注意REITs整體平均利率會不會太高，固定利率的負債占多少比率。

像新加坡豐樹工業信託（SGX：ME8U），固定利率的借款幾乎占了總負債的8成（詳見表1），換句話說，不管利率升降，對豐樹工業信託的利息負擔影響不大。

5.抵押比率：有擔保借款的比率愈高，REITs壓力愈大，靈活度愈少。萬一遇到狀況，原本以為有不少資產可以賣出變現，後來才發現原來是不能夠變賣的抵押資產，那就會出現問題。

譬如，美國REI Ts的OHI（Omega Healthcare Investors），從2012年開始，有擔保借款的比率不斷下降。這也表示OHI愈來愈得到認同，不用抵押物就能夠借款。

總結來說，REITs最重要的部分，其實是負債的處理是否恰當分散，一旦處理不當，風險就會增加。

負債處理是否得宜
取決於管理階層能力
有時REITs又會用短期借貸來購買新物業，這會產生再融資風險。而是否能夠順利融資，又跟債務分布的狀況與旗下物業賺錢的狀況息息相關，所以相當吃管理階層的能力。

REITs雖然可以像包租公一樣收息，又不用處理惡劣房客、上層漏水、隔壁擾鄰等等問題，而且好的REITs能夠隨著通膨而調升給予的配息。但是其實投資REITs的風險並不小，主因為REITs把多數現金都配發出來了，承受風險的能力就大幅下降。

所以REITs不僅物業要分散、產業與租客要分散，債務也需要分散，才能夠減少風險。（本文作者為「急症最前線投資現金流」部落格版主）

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