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商辦供不應求 REITs成長可期
撰文者：Miss Q
更新時間：2020-02-01
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在全球央行貨幣寬鬆政策下，各國央行接連調降利率，貨幣價值也隨之走低；加上高齡化影響，普通投資人在退休後，要面對更長期的無主動收入時期，因此，在理財配置上，會更傾向以追求穩定現金流，且相對保本的收息資產為主。
一般而言，在眾多資產中，不動產會被視為利率走低下的受惠資產。低利率降低了房貸成本，且當市場熱錢洶湧，易於拉抬不動產價格。但不動產投資往往花費甚鉅，而在集中市場掛牌交易、相對門檻較低的不動產投資信託基金（REITs），就是普通投資人參與房市行情的另一選擇。
REITs主要分為以下2種型態：1.權益型不動產投資信託（Equity REITs）組合、2.抵押型不動產投資信託（Mortgage REITs）組合。
權益型不動產投資信託是直接投資並持有實質不動產，獲利來自於租金及經營收益，亞洲的REITs均屬於權益型不動產投資信託；而抵押型不動產投資信託，則屬於貸款利差槓桿投資，更貼近利率槓桿，本文主要討論均為前者。
相較於直接投入房地產
REITs更具5項投資優勢
REITs除了能穩定收息外，獲 利來源還包括租金及房價的漲幅。因此，REITs比直接入主房地產，多出以下投資優勢：
1.對抗通貨膨脹：房價及租金會隨著通貨膨脹而上升，在投資組合中加上REITs，不僅可以坐收租金成長，還有房地產價差。
2.穩定現金流：由於REITs的住宅租金合約大多是1年以上，商業辦公室租約更可能長達5年～10年，因此租金收入穩定性較高。
3.更高的流動性：直接購入不動產的缺點是出售時恐流動性不佳，甚至因為急於脫手而面臨折價出售。但直接在證券市場交易的REITs，卻沒有這個問題。
4.間接投資地標：一般民眾很難有財力買進整棟商辦大樓或旅館，但透過REITs集合投資人的資金，就有實力可以收購地標型物業。例如土銀國泰R1（01002T）持有喜來登飯店；兆豐新光R1（01003T）持有新光天母傑仕堡。
5.分散投資標的：普通投資人很難一次購入數棟房地產，但透過REITs，可以分散持有至少3棟以上建築物，間接分散風險。除此之外，個人很難負擔專業管理團隊經營商業不動產，但透過REITs的受託機構，就可以擁有專業的管理服務及財務報表。
目前台灣掛牌上市的REITs有7檔，其旗下的不動產類型主要為商辦、商場，以及旅館，現金殖利率多介於2%～3%之間。目前股價除了樂富一號（01010T）與兆豐新光R1外，其餘REITs股價都低於淨值，折價幅度約6%～13%（詳見表1）。
都更增值利多
為REITs成長新動能
未來若REITs重新成為市場焦點，就有機會從折價漲回到淨值，此時投資就可一邊領配息，一邊等待股價上漲。
展望台灣房市前景，具以下成長機會：
1.隨著美中貿易戰及香港反送中事件，台商、外商藉由擴充台灣營運規模，分散營運風險。根據仲量聯行表示，截至2019年11月台灣商辦空置率約2.5%，為歷史新低。台北市商辦租金，更在2019年持續突破新高。台北市信義計畫區辦公室，更是達到每坪租金5,000元。商辦市場的供不應求，將帶動REITs旗下的租金往上發展。
2.自2005年台灣第1檔REITs掛牌，已歷經15年，許多REITs旗下辦公大樓屋齡已達30年以上，甚至接近40年。隨著屋齡增加及政府獎勵都市更新，REITs旗下的商辦，將符合《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，享受都更後的容積補助。REITs將受惠於都更後營業面積增加，不但租金收入倍數上升，建築物的價值也會間接提升REITs淨值。
如土銀國泰R1旗下的中華大樓，自2018年啟動都市更新改建中，都更後預計由11層樓變成28層樓建築，樓地板面積也由5,409坪提升至8,500坪。低樓層規畫為商場，中高樓層規畫為觀光旅館。旅館部分已與日本西鐵集團簽署20年租賃協議，預計2023年完工、營運後，不但營業面積大幅提升，預計股利及淨值也有大幅增加的機會。
不過須注意，在都更期間REITs本身沒有租金收入，且還需要支付舉債利息，股利會暫時減少，有可能會影響股價。
台灣7檔REITs於2019年平均累積報酬率為14.9%（截至2019年12月31日）。其中第1名為土銀國泰R1，累積報酬率達21.94%；第2名為兆豐新光R1，累積報酬率為20.65%；第3名為兆豐國泰R2（01007T），累積報酬率達16.6%。
雖然REITs現金殖利率僅2%～3%，但以目前低於淨值的股價，以及美中貿易戰下台商、外商擴充台灣營運規模的熱 潮，相信REITs旗下的建物營業、租金狀況，以及後續的發展空間，相當值得期待。
除此之外，再加上潛在都更產有興趣的投資人而言，手握1張REITs不但可以成為不動產包租公，更有可能一夕成為都更大富翁！
經歷：外商圈交易室主管、具備會計師與證券分析師資格
現職：財經作家、「MissQ 退休理財園地」臉書粉絲團版主
著作：《7檔特別股養我一輩子：MissQ寫給退休族、定存族、小資族的私房三賺股》
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