好房二三事
獵屋高手徐佳馨親授不吃虧的買房交易心法
拆算車位價格 免當購屋冤大頭
撰文者：林帝佑
更新時間：2021-04-01
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買房，不是只要存錢就好，從前期的資金規畫、選屋、賞屋、議價、到簽約和貸款，每個階段都有許多細節要注意。擁有「不動產經紀人」證照的住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨，在房地產資歷超過15年，遇過各種千奇百怪的不動產買賣案件與糾紛。因此，面對每個購屋階段，她都能以淺白易懂的方式，引領購屋者走出難關，順利買到屬於自己的好宅。
徐佳馨觀察，在議價階段，消費者最容易碰到的問題之一就是：不會拆算車位價格。中古屋不像預售案，看預售屋時，銷售人員會分別告知房屋與車位的價格，因此消費者能清楚知道房屋的單價、總價，甚至每個樓層的大、小車位價格等。
而消費者在看中古屋時，在各大售屋網上得到的物件資訊往往是「權狀共幾坪，含車位，總價多少萬元」。當購屋族遇到心儀的物件，而且又有附車位，究竟應該如何評估屋主的開價合不合理？單價是否真的划算？此時，就得自己做功課，將房屋與車位坪數、價格拆算，以免買貴還以為撿到便宜。至於拆算的方式，徐佳馨分享了一個公式：
房屋單價＝（總價－車位價格）÷（總坪數－車位坪數）
知道公式後，就能舉例試算。假設有個桃園市的大樓個案，屋主開價總價為1,685萬元，含有2個車位，總坪數為67.4坪，其房屋單價的拆算步驟如下：
步驟1》從免費網站確認物件的車位坪數
有些物件求售時，會清楚把車位的坪數標示出來，例如圖1的案例是由仲介登錄在網上銷售，已經載明為「雙車位：25.3坪，平面式，已含售金內」。因此，購屋族可以得知，該個案的2個車位，坪數總共為25.3坪。
但是，有些物件不會標示清楚，購屋族如果想知道，最快的方式當然是直接聯絡屋主或仲介，藉此詢問正確的車位坪數。不過，若不想這麼快就與賣家打交道，徐佳馨表示，還是有些方式可以查到車位的可能坪數。
她解釋，由於建設公司在規畫建案時，同一個社區的停車位其產權切割原則必然相同，不可能出現這個車位要分攤車道坪數、那個車位則不用分攤車道坪數的狀況，因此，同一個社區的同一類車位，坪數通常差異都不大。購屋族可以透過下列2個方式，概抓出欲查詢的車位坪數：
1.查找同社區其他待售物件，看看其他賣方是否有將車位坪數標示出來。
2.利用實價登錄系統或坊間業者所提供的歷史交易紀錄，查詢該社區過去的交易，以抓出車位的可能坪數。有些網站會把社區名稱寫出來，購屋者就會更好上手。
以這個案例來說，內政部實價登錄系統中，恰好有同樣67.4坪左右的物件帶車位的交易紀錄，民眾可以點選「交易明細」，能發現該筆成交紀錄有雙車位，而這2個車位各自為12.65坪，共計25.3坪（詳見圖2），若房仲在網上提供「雙車位」的資訊，卻無載明車位坪數，此時可以推測車位共為25.3坪。
徐佳馨補充，至於如何判斷查到的交易資訊是否為同一個社區呢？購屋者可以利用搜尋的條件，設定同樣的建物類型、屋齡、道路名稱等，然後在搜尋結果中，檢視樓高、屋齡等是否一樣，透過資料交叉比對，就有極高的機率找到同社區的紀錄。
不過，一旦未來實價登錄改版，全面完整揭露門牌後，購屋者就能更輕鬆的查詢同社區的交易紀錄。
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