好房二三事
全台租金持續創高，蛋黃區卻出現長空租狀況
租屋族善用6策略 找到高CP值好房
撰文者：林帝佑
更新時間：2021-12-01
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根據內政部公布的租金指數，2021年10月為104.77，再創有統計以來的40年新高。不過詭異的是，有不少業者觀察，雖然租金持續成長，卻有部分蛋黃區的招租期拉長，出現「高租金、長空租」的狀況。
東龍不動產資深經理陳泰源分享，他有一間位於台北市中山區精華地段的套房，過去招租，通常都是1週內就找到房客，但這次花了1個月的時間才順利出租。明明租金與周邊水準相當，但一開始卻乏人問津，直到第4週，他決定降租1,000元才找到租客。
精華區出現高租金、長空租的現象，是個案還是趨勢？房東降價求租，有機會成為通案嗎？其實從戶政的數據就可以看出端倪。截至2021年10月，六都中，除了台北市，其他五都的戶數皆成長，僅台北市從去年底的106萬1,000戶降至105萬5,920戶，且過去幾年增加的戶數也不多（詳見表1）。進一步觀察租金的走勢，台北市從2019年至2021年，不論套房、雅房、整層住家，其租金的漲勢也不如其他都會區（詳見表2）。
國際認證不動產投資師協會（CCIM）常務理事蘇明俊分析，租賃主要還是供需問題。從需求面來看，由於台北市為服務業為主的城市，但這次疫情重創服務業，不少北漂族受到影響而退租、返鄉，而蓬勃發展的網購、物流等，其就業需求則不在台北市，因此，這段時間租屋需求下降。
供給面部分，這幾年政府為解決居住問題，陸續祭出政策引導空屋釋出，同時鼓勵包租代管業發展，加上疫情關係，不少旅館提供長租方案，上述原因，導致整體供給變多。
需求下降、供給增加，使台北市這2年招租期拉長、租金漲勢趨緩。蘇明俊認為，未來即便疫情不再，但工作型態已改變，需求不會突然大幅回升，供給則因政策引導持續增加，所以台北市的租賃市場應會呈現緩慢復甦，不過租金大幅降低的機率不高，因為通膨、低利率的環境短期難變。
「租屋（需求）都是跟著工作走，譬如，可以看到台南市這2年租金明顯成長，主要有南科產業的進駐與人力成長的結果。」蘇明俊說，綜觀其他都會區，暫時較不易出現如台北市高租金、長空租的狀況，且工作機會成長的城市，租金還有機會持續提高。而面對全台租金持續創高，房客能用什麼策略租到性價比高的物件呢？
策略1》找量體大的區域
如重劃區、舊城區
量體大，表示供給多，在房東競爭較激烈的區域，有機會找到相對便宜的租屋。屋比房屋總監陳傑鳴表示，如果是希望承租大樓或較新物件的租客，可以鎖定近年來大量釋出新屋的重劃區，若能接受老公寓、舊城區，則可往較沒落的學區或是商圈周邊尋找。
策略2》用距離換低租金
但記得評估通勤費用
跟買房一樣，同樣的租屋條件，通常愈往蛋白區，價格愈便宜。不想居住品質縮水，但預算又不夠高，陳傑鳴建議不妨犧牲一點時間用來通勤，譬如這幾年已出現不少居住地在桃園市、工作地在台北市的通勤族，不過記得，除了時間，也要衡量通勤費用是否划算。
策略3》和房東簽長約
以長住條件協議降租金
不想離開蛋黃區，可以試著跟房東協議簽長約，陳泰源觀察，多數房東其實偏好簽長約，現在市場雖多為一年一約，但很大的原因是房東不確定承租方的狀態，如果是好的房客，房東當然會希望能長期穩定出租。
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