好房二三事
因應小家庭＋高房價，房屋坪數也「縮水」
小宅良莠不齊 入手前先留意3面向
撰文者：林帝佑
更新時間：2022-04-01
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整體而言，在小宅的挑選上，建議以方正、採光面大為首要考量，坪數小，坪效絕對不能差，而且看屋時，購屋者絕對要帶著捲尺等工具仔細測量，避免誤判。
如果是預售案，何世昌提醒，通常廣告上的「1＋1房」或「2＋1房」，其中的「＋1房」都是無法放下正常尺寸單人床的小空間，大多作為小和室、起居室，無法作為一般臥室使用。看樣品屋除了不要被美輪美奐的裝潢迷惑之外，務必請業者在平面圖上標示清楚長、寬等尺寸，以免交屋時才發現與期待有太大落差。
徐佳馨補充，有些小宅為了增加使用空間而二次施工，將陽台外推、施作夾層等，但若違反建築法規，當心被檢舉、拆除，像台北市就要求2015年9月1日以後領得使用執照的建物辦理產權登記移轉時，需檢附建築師簽證的「無違建證明」，如果沒有提出證明，建管處會進行實地考察，若發現違建將查報拆除。
資金財務周轉》
小坪數物件較難貸款
自備款建議準備充裕
金流方面，徐佳馨觀察，銀行通常對於15坪以下的物件放款較為保守，主要是因為，銀行認為這類產品的主要客層經濟力不佳，再加上轉手較困難、土地持份小，以及金額不高，較無利潤等原因，因此多數銀行對於小宅，尤其套房的鑑估價都不及實際的買賣價格、貸款成數也會比較低。
從財團法人金融聯合徵信中心的數據就可看出端倪，2021年第4季，套房的鑑估成數僅92.11%、核貸成數71.33%，皆比公寓、大樓都還低，且貸款利率1.79%，整體貸款條件都不如其他產品（詳見表2）。因此，購屋族若要買小宅，尤其15坪以下物件時，要留意多準備一些自備款，避免貸款金額不如預期。
此外，購買小宅時，也要特別留意未來的居住需求，譬如結婚、生子的人生階段，很可能小宅入手後便因家庭成員變動而不敷使用，若在短期內需要換屋，就得考慮資金或房地合一稅的問題。由於房地合一稅的自住優惠稅率需持有並設籍滿6年，因此建議起碼以未來6年的生活進行購屋規畫，減少不必要的換屋麻煩。
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