好房二三事

繼承房屋移轉登記比重逐年拉高

長輩遺留的房產 處分方式誰說了算?

撰文者:林帝佑 更新時間:2023-10-01 瀏覽數:5,798

圖片來源:達志影像

三兄弟共同繼承了父母親留下來的房產,由於老大、老二長期住在外縣市,所以就將房子無條件給老三一家人居住。但是日子久了,問題漸漸浮上檯面,老大、老二認為,「明明三兄弟各有1/3的產權,為什麼卻都是老三一家人在使用?」於是兩人在討論過後,決定要將房產賣掉,分錢了事。


老三能夠理解兩位哥哥的想法,他不想住免錢的房子,但也不想賣房,這個時候究竟該怎麼辦呢?如果要買下來,又該怎麼跟哥哥們談錢?

類似的問題、相關的糾紛,將來恐怕會愈來愈多,因為根據內政部統計,台灣因繼承的房屋移轉登記比重愈來愈高。在2013年以前,比重皆不到10%;然而從2014年突破10%之後,2023年截至7月,因繼承移轉的比重已經來到17%(詳見圖1)。隨著台灣人口老化加劇,繼承的議題已不容忽視,到底該怎麼處理?

若未預立遺囑
不動產繼承登記有3方式

如果被繼承人留有有效遺囑,而繼承人們皆無異議,那後續財產就依遺囑進行分配。

但是,並非人人都會預立遺囑,在沒有遺囑的狀況下,正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,當被繼承人逝世後,繼承人可以檢附被繼承人的死亡證明或除戶謄本,至國稅局申請被繼承人的遺產清冊等相關資料,查詢被繼承人是否有遺產或所得收入,以確認是否該拋棄繼承權或參加繼承。

遺產清冊上,如果有不動產、動產、投資或利息收入等,就是繼承人繼承的標的,後續便會進入申報遺產稅,同時辦理遺產分配的流程。

若以長輩離世,只有子女繼承的狀況來看,依《民法》規定,子女的應繼分相同,沒有男女之分、也沒有長幼順序的差別。房產專家李季鴻解析,如果是現金,相對較無爭議,因為可以直接均分;但不動產繼承相對複雜許多,就登記的型態而言有3種,包含:協議分割、持分共有及公同共有(詳見表1)。

1.協議分割:

假設被繼承人的子女有甲、乙、丙3人,遺產中有A、B、C共3間房屋。如果全體繼承人同意,鄭文在舉例,可以由甲取得A屋、乙取得B屋、丙取得C屋,並在分割協議書上簽名、蓋印鑑章,檢附有效印鑑證明送地政事務所完成登記後,3名子女便可各自取得所有權登記。

因為是獨自擁有完整的房地產產權,所以將來若想處分或是出售,可由所有權人自由處分,不需要與其他兄弟姊妹討論或協議,狀況相對單純。

2.持分共有:

假設這3名子女無法協議出由誰取得A屋、B屋、C屋,那麼為了公平起見,依據《民法》第1141條規定,可「按人數平均繼承」,所以甲、乙、丙3人可以各自登記A屋、B屋、C屋的所有權1/3,這樣一來,取得的遺產價格相同,就不會有爭議。但壞處在於,後續若要處分,情況相對複雜。

3.公同共有:

倘若3人對遺產分配沒有共識,但為了避免登記罰鍰發生,3名子女可先以公同共有辦理登記,等到未來有共識時,再辦理協議分割或是持分共有。因為《土地法》規定,「繼承登記得自繼承開始之日起6個月內為之」、「聲請逾期者,每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰,但最高不得超過20倍」。

李季鴻補充,「持分共有」跟「公同共有」最大的差異在於,持分共有有明確的持分比率,譬如甲、乙、丙各有1/3;但登記成公同共有,只是說明共有人有甲、乙、丙3人,並無比率的概念。


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