好房二三事
繼承房屋移轉登記比重逐年拉高
長輩遺留的房產 處分方式誰說了算？
撰文者：林帝佑
更新時間：2023-10-01
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若所有權人不止一人
欲出售時可採多數決
當繼承登記完成後，如果是協議分割成單獨所有，因為所有權人產權完整，只要本人同意就可以處分房屋。至於持分共有或是公同共有，雖然同樣都是「所有權人不止一人」，但因為共有型態不同，所以欲出售時面臨的狀況也不同。
持分共有的狀況下，因為各所有權人有自己明確的持分比率，所以各所有權人間可以互相買賣，也可以單獨處分自己的應有部分，出售給外人。但是，鄭文在表示，大多數正常的買方不會去買持分的房屋，因為「廚房、衛浴、客廳還有房間該怎麼和其他共有人分配使用？」
所以持分人對外求售時，價格通常會低於市價，也因為較便宜，故成了投資客覬覦的對象，投資客在取得後，再透過法院變價分割的手續賺取差價。坊間常看到的法院變價拍賣案件，多半都是類似狀況所衍生的案件，為了保障其他共有人，《民法》第824條規定，若由外人得標，「共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之。」
以白話舉例，假設3人各持有某間房屋各1/3的所有權，其中1人向法院聲請變價分割，而後法院進行拍賣，並由外人以每坪50萬元得標，這時，另外2位持分的所有權人可以提出優先承買權，而交易價格就是外人得標的每坪50萬元，如果2位所有權人都提出優先承買權，則以抽籤決定誰可以獲得購買權。
若為公同共有，因為各所有權人沒有應有部分，所以無法單獨出售或處分，在沒有變更登記共有型態之前，想要出售就必須要經過全體同意才能辦理買賣登記，否則就要協議分割或改成持分共有的型態才能出售。
不過以上2種共有型態，在處分上也有例外的情形，以避免多數受制少數。依《土地法》規定，以下2種情形，共有人可代替全體共有人處分房屋的全部所有權：第1種是「共有人人數超過1/2，同時應有面積超過1/2」；第2種是「應有面積超過2/3，共有人人數不計」。
處分前，法規要求共有人應通知其他的共有人，所以其他的共有人一樣可以主張以同一價格優先購買，如果通知後15日沒有購買意願，則可分配對應的價金。
由於繼承糾紛難解，鄭文在建議，針對不動產，最好可以協議分割，並以取得單獨所有權的方式辦理繼承登記，避免一代傳一代，房屋所有權人愈來愈多，將來要處分，情況就會非常複雜的窘境。
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