好房二三事

2024年7月實施、隔年5月開徵

囤房稅2.0將上路 一次搞懂5大重點

撰文者:楊明峰 更新時間:2024-02-01 瀏覽數:22,522

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重點2》
全國單一自住減稅
降低一屋族負擔

目前家戶在全國持有3戶的自住宅,現行稅率為1.2%,新法將全國僅有單一自住宅(房屋現值在一定金額以下,即排除豪宅)的稅率調降至1%,以減輕自住客負擔,財政部預估全國將有310萬戶可因此受惠。

值得注意的是,原有自住房屋的要件包含:1.無出租、無營業;2.本人、配偶、直系親屬實際居住;3.家戶(本人、配偶、未成年子女)全國3戶以內。但等到未來新法上路後,則需要本人、配偶或直系親屬遷入戶籍,才符合自住規定(詳見表2)。


重點3》
出租申報所得減稅
引導房東釋出空屋

為防止房東隱匿出租事實避稅形成「租屋黑市」,此次修法後,多屋族只要合法申報租賃所得達租金標準,將可適用1.5%~2.4%稅率,不僅低於非自住住宅的法定稅率2%~4.8%,與現行合法申報的法定稅率1.5%~3.6%相比,更等同於最高稅率減半。

另外,屋主將房子提供給社會住宅及公益出租用,稅率將維持1.2%,都是政府祭出減稅,鼓勵多屋族釋出空屋出租的手段。

重點4》
繼承非自願共有減稅
緩解持有者負擔

當民眾因繼承成為共有房屋所有人,在處分及利用上,往往會因難與其他共有人達成共識,導致房屋閒置無法有效利用。但在修法後繼承取得共有的非自住住宅,法定稅率將從1.5%~3.6%降為1.5%~2.4%,以減輕非自願持有共有房屋者的稅負。

重點5》
鼓勵建商釋出餘屋
提高使用住宅量

建商新建餘屋現行房屋稅為1.5%~3.6%,財政部參酌各縣市現行的建商合理銷售期間,將合理銷售期間2年內者調整為2%~3.6%;一旦餘屋銷售期超過2年,則適用一般非自住住家用稅率2%~4.8%。因此,當銷況不佳時,建商若是手握太多餘屋,將會在這波囤房稅2.0大受衝擊。

另外,囤房稅2.0也將房屋稅從原有的按月計課改為按年計徵。在每年5月房屋稅開徵前40天,即當年3月22日前,多屋族必須決定哪間房屋適用自用稅率,且需完成遷入戶籍,並向稽徵單位申報才能適用。

現行住家房屋現值低於10萬元免徵房屋稅,待新法上路後,將剔除非自然人(如法人)、自然人以全國3戶為限,估計受影響者約7萬8,000戶。

未來各縣市政府將因應囤房稅2.0,調整課稅級距或上限,舉例來說,多屋族陳先生名下的房屋中,台北市、新北市、桃園市各有2戶,總計6戶非自住住宅,對照各縣市目前課稅級距標準,現行每1戶適用於台北市2戶(含)以下2.4%、新北市2戶(含)以下2.4%、桃園市5戶(含)以下2.4%的房屋稅。待未來新法實施全國歸戶後,陳先生在全國名下合計有6戶非自住住宅,台北市3戶(含)以上3.6%、新北市3戶(含)以上3.6%、桃園市6戶(含)以上3.6%,每1戶統統將被課徵3.6%的房屋稅。

假如每1戶房屋評定現值均為25萬元,以計算公式「房屋稅=房屋評定現值x稅率」來試算,以新制計算的結果將是9,000元(25萬元x3.6%),比起現行房屋稅的6,000元(25萬元x2.4%),每戶成本將增加約3,000元,6戶將增加約1萬8,000元的囤房稅。若持有6戶以上者再調高至上限4.8%,每戶將提高為1萬2,000元(25萬元x4.8%),陳先生的6戶將較現行房屋稅的6,000元多付出3萬6,000元的囤房稅。

未來囤房稅2.0上路後,由於多屋族占比不高,加上房屋稅課稅的稅基遠低於市價,每戶僅會多出數百元到數千元的房屋稅,對整體房市衝擊有限,但也可能成為房東漲房租的理由。而手握數十間,甚至數千間餘屋的建商,在此次修法中所受到的影響最大。

針對囤房稅2.0對房市的影響,彙整專家業者看法如下:

1.稅基偏低,多屋族增加房屋稅有限:

房屋稅的課稅稅基為房屋評定現值,其公式為「房屋核定單價x面積(平方公尺)x(1-折舊率x折舊經歷年數)x地段等級調整率」,與房屋坐落的造價、權狀面積、路段、屋齡等有關。

金門地政士事務所所長蕭琪琳分析,一般概估房屋評定現值約是房屋造價的1/5~1/3。尤其是老公寓,若屋齡過大、地段偏遠,房屋現值可能達到低於10萬元以下的免課徵標準,即便此次稅率提高,但老公寓可能僅多數百元不等。另一方面,比起國外房屋稅基接近市價,台灣房屋稅持有成本偏低,因此多屋族增加的房屋稅也有限,加上台灣以3戶以內的自住房屋者最多,多屋族整體占比並不高,故對台灣房市衝擊有限。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨說明,各縣市政府稅務單位網站,多提供了房屋稅試算功能,民眾可上網試算房屋稅,或是直接從前一期的房屋稅單找到房屋評定價值,就可以乘上稅率,計算出未來囤房稅新法的影響。

2.租屋市場將朝合法報稅方向前進:

台灣充斥租屋黑市,主因是房東不想被政府納管,以避免被課徵非自住房屋而有較高的交易稅或持有稅。故此次囤房稅2.0透過減稅手段,鼓勵房東合法申報租賃所得,或是加入社會住宅、包租代管。

對此,中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄則直言,很多房東考量到囤房稅的相關影響,會在租約到期時多收租金,將成本轉嫁到房客上,故預料租金短期內將會上漲。

「政府這次像是大禹治水,以疏濬的減稅方式引導租屋市場導向正常化。」中華民國不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺說,此次囤房稅修法鼓勵房東釋出空屋,有利於未來租屋實價登錄的納管,短期內雖然會讓房東漲租,但若能達到供需平衡,長期將有助於平抑房價。

雖然囤房稅申報租賃所得的稅率降低,但屋主仍害怕一生僅有一次的10%土地增值稅優惠被發現在出售前1年出租而無法適用,因稅差動輒可達100萬元、200萬元,因此部分房東寧可不租,即使作為空屋也在所不惜,又或是將囤房稅的預期影響作為漲價的理由。

3.避免成本增加,建商將調整銷售模式:

建商若是以成屋銷售,或是銷況不佳剩下太多新建餘屋,一旦銷售期拉長,囤房稅2.0上路後勢必將增加售屋成本,使建商更需做好成本控管。因此,避開成屋銷售,以預售方式推案,仍會是市場銷售的主流方式。馨傳不動產智庫執行長何世昌認為,未來預售期將會拉得更長,「慢慢賣,慢慢蓋」,建商藉此減少成本壓力。

另外,豪宅因坪數較大,且銷售期動輒5年以上,房屋稅的持有成本增加較為有感,加上豪宅市場近年買氣黯淡,一般建商將避開豪宅,傾向以中小坪數產品推案。何世昌分析,囤房稅2.0將增加新建餘屋的1.2%房屋稅,對於豪宅建商整體利潤影響,還未形成實質壓力,預計有實力的頂級豪宅因此降價的機會並不高。

考量每個推案的淨利率維持在10%左右,林正雄說,囤房稅所增加的成本,建商將透過控制總量手段調整,比如今年原先推案10案就減為8案,預估2024年整體市場推案量,比起2023年將減少15%。

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