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    30年老公寓 買到賺到
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    Smart智富密技第47期

    土地持分大、公設比低

    30年老公寓 買到賺到

    撰文者:郭莉芳2010-05-24
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    原則10》不考慮樓梯間凌亂的公寓

    樓梯間屬於公共設施,2樓以上的住戶每天都要經過,如果住戶的自律性不佳,把家裡的鞋櫃、鞋子放在門外,或是將置物櫃、腳踏車堆放在樓梯轉角處,不僅有礙觀瞻,更會影響上下樓的順暢度,萬一未來發生火警,對於逃生也很不利。

    老公寓因為多沒有住戶管理委員會可以約束住戶,而是各層住戶自律管理,萬一你在看房子時,看到這種樓梯間凌亂的公寓,即使價位合理或符合你的條件期待,勸你還是多多考慮。

    延伸閱讀:申請附屬建物補登流程圖

    雖然老公寓的陽台面積可以利用補登的方式,來增加權狀面積,但要注意的是,下列二種情況並未列入補登條件內:
    (1)自行向外增建的陽台;
    (2) 蓋在法定空地上的使用面積(像是一樓屋主最常見把庭院綠地加蓋屋頂與隔間,出租或自行作營業使用,或是屋主往後面的法定空地加蓋成廚房使用)。

    申請附屬建物補登流程圖 申請附屬建物補登流程圖


    延伸閱讀:頂樓加蓋房子會不會被檢舉拆除?

    根據台北市違建處理規定,台北市在民國83年12月31日前興建的頂樓增建屬於舊違建,被列管可暫時不予拆除;而84年以後的頂樓加蓋屬新違建,則是即報即拆,台北市以外不在此限。民眾在購買台北市頂樓加蓋公寓或華廈時,不妨先到台北市建管處的違建查報專區網站(qservice.dba.tcg.gov.tw/squatter/squ_dlg.asp),直接輸入地址即可查詢該建築過去是否曾經被舉報拆除。
    頂樓加蓋房子會不會被檢舉拆除? 頂樓加蓋房子會不會被檢舉拆除?

    延伸閱讀:買老公寓等都更?先看容積率推斷未來可換得坪數

    目前在台北市內,許多公寓屋主均擁地自重,房價喊得很高。再加上房仲業的推波助瀾,常常在產品DM上打上「都更機會大」的字眼,好拉抬房價。事實上,並不是所有的公寓都具有都更的條件,該怎麼評估老公寓是否具有都更價值、值不值得多花點預算搏翻身機會呢?不妨先搞清楚該地的土地類別,再從容積率去推算未來可以換得多少使用空間。

    何謂容積率?

    所謂「容積率」,就是各樓層的樓地板面積(即為容積)加起來除以基地面積再乘以百分比。

    以住三之一用地來舉例:
    規定容積率為300%,基地面積100坪,建蔽率為45%時,即300%÷45%≒7
    >>則設計至少為7層樓

    容積率300%代表的就是現在你擁有1坪的土地,未來更新改建後,就可以換到3坪的權狀面積,但這還要再扣除公設比率,才是未來你真正的使用面積,例如公設比35%,等於3坪中有1.05坪都貢獻給公共設施,剩下1.95坪。

    不過,中信房屋林森加盟店副店長王致淳提醒,目前台北市有不同的容積獎勵辦法,再加上能蓋幾層樓,也牽涉到基地所面對的馬路寬度,即改建後樓高不得超過路寬的5倍,因此會進一步影響上述的試算,一般來說,老公寓改建以1坪土地換來1.5~1.7坪的建物面積是比較合理的推算。
    台北市住宅分區之容積率與建蔽率 台北市住宅分區之容積率與建蔽率

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