去年1月,王先生好未來不動產的景氣,於是在台北市購買了A、B兩房屋,其中A在總統大選前已經獲利出場(A幢:買進2,000萬元,賣出2,500萬元,房屋評定現值1,000萬元);沒想到接連而來的金融海嘯,造成王先生的海外投資全部套牢,為了減輕壓力,只好賠售B(B幢:買進2,000萬元,賣出1,800萬元,房屋評定現值1,000萬元)。今年報稅時,王先生該怎麼申報?
方案1:採標準所得率認列
A幢 1,000萬元×29%=290萬元
B幢 1,000萬元×29%=290萬元
合計:580萬元應稅所得
方案2:採實際費用列舉扣除
A幢 2,500萬元-2,000萬=500萬元(交易利得)
B幢1,800萬元幢 1,800萬元-2,000萬=-200萬元(交易損失)
合計:300萬元應稅所得
方案2明顯較優,總共須申報財產交易所得為300萬元。
個人出售土地的所得,免納綜合所得稅。但是個人出售房屋的所得屬財產交易所得,應課徵綜合所得稅,若出售房屋有損失,可自財產交易所得中扣除,但要申報房屋賠售,必須提供財產交易損失的相關證明文件,經國稅局審核後核定,才能自財產交易所得中扣除。若納稅義務人未列舉,不論交易是否有所得或是損失,國稅局皆會按個人出售房屋財產交易所得標準來課徵所得稅。
以王先生的案例來看,A幢房屋出售有賺錢,其所得計算方式可採「標準所得率認列」或是列舉「實際費用列舉扣除」認定所得,因此王先生應先計算這兩種方式算出的所得分別為多少,採用所得較少的方式申報。至於B幢是賠錢出售,因此只能選擇實際費用列舉扣除來認列損失。
TIPS_損失扣除不嫌晚
假如當年度若無財產交易所得,或是扣除所得後仍有損失,該損失可在往後3年度(98年~100年)的財產交易所得扣除。
97年度個人出售房屋之財產交易所得標準