在購買房屋的時候，通常會使用到房貸，但是在選擇房貸方案之前，你需要先有一些準備，這樣可以幫助自己了解，以自己的條件可以貸款到的大約金額以及最有利的利率或是成數條件，並藉由大約可貸款金額回推自己大約可以購買多少總價的房屋物件。

自己先學會算金流，購屋貸款占幾成？
首先，我們可以先自己粗估以自己目前每個月的金流收入，大約可以貸款到的金額，這樣在挑選房屋物件和做財務規畫的時候，也可以更有方向。以銀行被大家普遍歸納出來的極限，大約是一個人每個月現金流的60%，就是假設我月收入是4萬元，銀行最高可能認定的資金就是2萬4,000元，當然因為這是極限，所以也許有些保守的銀行並不會給到這麼高，這只是一個粗估，如果你是比較保守的可以以每月收入的50%或是更低（以自己實際評估過後可以接受的百分比）來做下面估算。

這邊補充，每個月的金流如果比較高的話，也相對比較有機會被銀行評估並給出占比較高的還款金額，因為扣除還款金額之後，所剩下的是你的生活費，銀行會評估這樣的生活費是否合理。舉例來說，如果前面舉例的月收4萬元、還款金額2萬4,000元，在扣除還款金額之後只剩下1萬6,000元，可能銀行會認為可行性低；但如果今天你的月收入是10萬元，減去還款金額6萬元，剩下4萬元生活費，這樣通過的機率就會比較高。

每月可以還款金額，回推購屋貸款額度
先有每月還款金額的估算之後，就可以回推可貸款金額，當然這是有公式，依照你預計要選擇的貸款年數和方案，可以調整，不過現在有許多網路上便利的回推工具，可以善用像是591或是其他網站提供的，就不用自己辛苦的套算公式，這邊會先放上一個本息攤還的公式，再簡單說明網站回推工具所需要的參數。

本息攤還：
平均每月應繳總額＝平均每月應繳本金金額＋平均每月應繳利息金額＝貸款本金ｘ每月應還本息金額之平均攤還率
每月應付本息金額之平均攤還率＝｛［（1＋月利率）^月數］×月利率｝÷｛［（1＋月利率）^月數］－1｝
（公式中：月利率＝年利率／12 ； 月數＝貸款年期ｘ12）

上述的公式中有不少名詞，常常讓人卻步，而在網站回推工具中，其實你只需要提供貸款期限、預估貸款利率以及自己粗估的可還款金額，就可以回推出你的可貸金額。同時，再填入自己預估的貸款成數，就可以回推出你可以買的房屋總價了。

在進行買房評估的時候，第1步是先整理清楚自己的資金狀況，還有可貸款條件，對房屋目標總價有一個概念，後續在挑選自己喜歡的房屋時候會比較有明確的範圍。

本文經授權轉載自Lydia Yu

延伸閱讀
▶手上持有價差超過40％的金融股，該賣掉賺價差還是繼續存股領息？艾蜜莉：價差很誘人，但得先思考這2點
▶提前存好生活備用金很重要，但應該存多少錢才適合呢？這樣抓緊急備用金，讓生活更有保障！
▶房價飆漲、買重劃區的物件會比較划算嗎？：包租公房市作家：這幾處若現在進場很危險
▶掌握大變局年投資關鍵

小檔案_Lydia Yu

哈囉~ 我是理財伴_來談錢的Lydia，專注在分享記錄投資理財的過程，並且針對伴侶之間如何共同來談錢，達成金錢價值觀的共識做分享，也歡迎你一起來討論喔~