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Smart智富月刊107期
固定利率與雙元利率最能對抗升息潮
房貸族 到哪裡撿便宜?
撰文者:彭柏鶴
2007-07-09
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銀行主管透露,防堵投資客其實很簡單,只要該名客戶名下有多筆不動產、進出頻繁,有經驗的前線人員一看就知道,除非投資客資金充裕、自備款5成以上,還是財富管理銀行的超級大戶,貸款才可能通融放行。
不過有的投資客早已發現銀行技倆,有組織的投資客集團,以「人頭戶」作為投資手段,要短期脫手獲利。房仲業者透露,人頭戶背景單純、沒有信用不良紀錄,要向銀行申請8成房貸,通常沒有問題,在銀行緊縮放款的情況下,人頭戶可以獲得的佣金,也從5萬元上喊到10萬元。
不過,華南銀行主管提醒,在房價看跌的趨勢下,人頭戶風險相當高,尤其是南部房價抗跌性低,只要房價下跌、投資客捲款潛逃,上百萬元的龐大債務,就得由人頭戶來擔,實在得不償失。
房貸商品多 比例還能自己選
金管會從今年5月1日起,將金融機構放款定價政策列為金檢重點,加上央行下半年還有升息壓力,過去2%的房貸低利率,正式走向歷史,不論是投資客或有購屋打算的民眾,房貸負擔肯定增加,投資獲利空間也相對緊縮。
若不具有公教人員、上市櫃公司員工身分,想要再享受第一階段(前6個月)2.2%至2.4%的低利相當不易,甚至直接從3%起算。此時,不妨詢問長期往來的壽險公司,由於壽險公司的資金來自中長期保單,穩定性較高,而銀行資金則來自存款戶,穩定性較低,因此壽險公司的房貸優惠利率報價,不見得會輸給銀行。
譬如三商美邦人壽日前推出7年期「固定」2.97%的優惠房貸利率,亦即在7年期間,不管市場利率怎麼變動,房貸利率就是固定在2.79%,比政策性房貸3.16%利息還要優惠。對於規畫家庭長期理財、有效控制固定支出相當有益。
房貸屬於長期理財計畫,即使身為銀行高階主管,也說不準未來利率走勢,花旗銀行順勢推出房貸「雙利貸」產品,讓客戶可以自行決定「固定式利率房貸」與「指數型利率房貸」的比例,存款利息又可扣抵貸款利息,不但適合有定期儲蓄的族群,也讓房貸族分散利率風險。
花旗銀行主管表示,目前相信有很多房貸戶如果選擇「固定式」利率房貸,擔心未來利率走低;選擇「指數型」房貸,又怕未來利率走揚的兩難窘境,而「雙利貸」可以依照個人需求及對未來利率走勢的預期,選擇將房貸金額依60/40、50/50或是40/60的比例,分別搭配固定式利率及指數型利率房貸,就有助於將兩難的風險平均化。
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