叮咚！叮咚！「你好，我是某某建設公司，希望與屋主洽談改建⋯⋯」聽到這邊，很多屋主都直接切斷對講機或是關門不聽。然而，近年來，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（以下簡稱《危老條例》）推動有成，許多不動產業者紛紛加入搶食老屋改建的大餅，且這股氣勢還在延燒，未來將會有愈來愈多的屋主碰到「土開按門鈴」的狀況。
據營建署的資料顯示，《危老條例》從2017年5月上路以來，統計至2020年9月30日，共3年多的時間，各縣市政府合計受理的重建計畫已達1,491件，核准的計畫案也有999件。相比都市更新的推動狀況，2019年共核定103件、2020年至9月30日核定70件，每年僅百件上下的核准量，《危老條例》改建的火熱程度可見一斑。
況且身為屋主，你也不得不正視房屋會老化的事實。未來，當業者來敲門，該如何因應呢？可以透過「5個W、1個H」決定是否要參加改建計畫。
Who》確認對方身分及合法性
當有人來按門鈴說要談改建，第1件事就是先確認對方身分。富冠地產執行總監田大全觀察，現在會進行土地整合的人，已經不是只有建設公司的土地開發人員，屋主可能會碰到不動產顧問公司、專職開發的土地整合公司，甚至是附近鄰居來談整合。
「按門鈴，是雙方建立關係的開始。」財團法人台北市都市更新推動中心副執行長蘇雋懿說，屋主可以向對方索取名片，然後利用經濟部商業司的網站，查詢該公司的基本資料，切勿只看該公司的官方網站，因為網站任何人都可以自行架設（詳見Tips）。
Tips＿利用商業司網站查詢公司資料
經濟部商業司的網站為政府設立，可在該網頁上查得合法公司的登記資訊。查詢方式：進入經濟部商業司首頁，點選「商工查詢服務」、「公司登記查詢」、「公司及分公司基本資料查詢」，進入查詢頁面後，輸入欲查詢的公司名稱，即可看到公司的狀態、資本額、設立日期等。
What》釐清對方目的及經驗值
確認對方身分以及合法性後，接著要釐清對方的目的。實務上，田大全分析，土地開發人員與屋主接觸的前幾次過程中，不太會談到實質的開發內容，因為雙方沒有互信基礎，對方多半只是想邀請屋主參加「說明會」，並觀察屋主的意願。
不過，蘇雋懿建議，屋主仍可先詢問對方該開發計畫的基本資訊，包含：
①要「都市更新」還是要「危老改建」？
②基地範圍從哪邊開始延伸到哪邊？
③基地面積多大？
④目前已經跟哪些鄰居接觸過了？
因為找人進行土地開發也要成本，所以多數業者都是評估完後，才會要求土地開發人員實地作業，故上述問題應該都要能回答出來，若對方沒有方向，表示該開發人員對案情不夠了解，屋主可要求對方進一步提供資訊。
Why》參與說明會蒐集資訊
當土地開發人員邀請屋主參加說明會，千萬不要抱持著「不關我的事、我不想改建」的心態就不參加。明叡資產管理總經理郭惠明建議，不論屋主現階段有沒有改建的意願，都應該積極參與，因為資訊愈多，愈能幫助屋主做出正確的判斷。
同時也可趁機認識鄰居，這麼做有幾個益處，譬如：想參與改建，到時可聯合鄰居跟建商一起談條件，或者了解鄰居參與的動機等等，「說明會是很好的機會，可藉此認識共同利益群體，聯合鄰居，人多力量大，未來談條件更有利。」郭惠明說。
「而且去參加說明會，不代表同意參與改建！」田大全強調，這個階段仍是雙方在建立信任的過程，在說明會中可深入了解這家公司，得到更多該計畫案的實質內容。雖然每家公司做法不同，但多半會提供進一步的資料，包含未來若改建成功，將興建多高的建築物、地主可以分回多少坪數、甚至還有未來建物外觀的規畫設計圖等資訊。
When、Where》了解改建計畫期程
第4個以及第5個W，也就是「When」以及「Where」，透過對方的邀約了解說明會的時間以及地點。
郭惠明補充，不論是都市更新還是《危老條例》的開發案，其前期的說明會皆非政府強制辦理，形式上屬於小型的私人會議，所以時間、地點都不會特別公開在任何網站或公告上，較正式的業者才會印製邀請函邀請屋主參加說明會。此外，針對「When」，郭惠明建議，屋主也要了解整個改建計畫的期程，如果有換屋或是其他的打算，也可以一併做考量。
How》約定參與方式並查驗
業者來洽談的前期階段，了解完基本資訊後，最重要的功課就是了解「如何參與」，包含參與方式以及分配比率等。若是打算依《都市更新條例》改建者，會有「協議合建」或「權利變換」2種方式；若為《危老條例》，則只有「協議合建」1種方式。至於分配比率，每個案子、每1戶可能都不太一樣（詳見表1）。
業者在試算每1戶分回的坪數時，是以該屋主的土地持有面積為基礎，蘇雋懿提醒，其計算的資料來源為「第2類謄本」（詳見名詞解釋），當拿到業者提供的規畫報告書時，可以比對上方的第2類謄本是否與自己的土地、房屋所有權狀相當。屋主要自己把關，如果資料有誤，應與業者反映，並請對方提供正確的試算資料。
名詞解釋＿第2類謄本
土地及建物都有謄本，類似該土地或建物的身分證。而謄本分為3類：第1類謄本資料最完善，只有登記名義人或其代理人可申請；第2類謄本，隱匿登記名義人的出生日期、部分姓名、身分證字號等資料，任何人均可申請調閱；第3類謄本，登記名義人的姓名、住址會揭露，但出生日期與身分證字號完全隱匿，除登記名義人外，利害關係人也可申請。
與業者洽談改建切記留意2件事
如果看不懂業者提供的資訊，屋主可向政府單位求助，以台北市來說，若為都市更新案，可洽都市更新處；若為危老案，則洽建築管理工程處。同時，在與業者接觸改建時，蘇雋懿提醒，屋主要特別注意2件事：
1.時時觀察誠信度：當對方提供改建的相關資料，除確認正確度外，也要觀察誠信度，譬如是否明明有別的選項，但業者卻說僅有單一選擇，又或是業者提供給每戶的條件都不同等。此外，也可以向該業者先前洽談已成案的地主接觸，打聽該業者的口碑等狀況。
2.私契別亂簽：不論《都市更新條例》或《危老條例》，屋主要簽署的文件皆有法定版本，但有些業者會提供民間的私人契約，與屋主約定改建事宜。蘇雋懿提及，有些私契會給地主較權利變換更佳的參與條件，「所以簽私契不是不好，但要留心退場機制。」萬一與該業者簽約，但未約定退場條件，而後該業者整合失敗，屋主恐被該私契約束，無法或一段時間內不得再與其他業者合作，整個區域的改建就會受到影響。