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    Smart智富月刊267期

    搶搭危老熱潮,不動產業者積極上門接洽

    如何評估是否參與老屋改建?

    撰文者:林帝佑 2020-11-01 瀏覽數:383
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    叮咚!叮咚!「你好,我是某某建設公司,希望與屋主洽談改建⋯⋯」聽到這邊,很多屋主都直接切斷對講機或是關門不聽。然而,近年來,《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(以下簡稱《危老條例》)推動有成,許多不動產業者紛紛加入搶食老屋改建的大餅,且這股氣勢還在延燒,未來將會有愈來愈多的屋主碰到「土開按門鈴」的狀況。

    據營建署的資料顯示,《危老條例》從2017年5月上路以來,統計至2020年9月30日,共3年多的時間,各縣市政府合計受理的重建計畫已達1,491件,核准的計畫案也有999件。相比都市更新的推動狀況,2019年共核定103件、2020年至9月30日核定70件,每年僅百件上下的核准量,《危老條例》改建的火熱程度可見一斑。

    況且身為屋主,你也不得不正視房屋會老化的事實。未來,當業者來敲門,該如何因應呢?可以透過「5個W、1個H」決定是否要參加改建計畫。

    Who》確認對方身分及合法性
    當有人來按門鈴說要談改建,第1件事就是先確認對方身分。富冠地產執行總監田大全觀察,現在會進行土地整合的人,已經不是只有建設公司的土地開發人員,屋主可能會碰到不動產顧問公司、專職開發的土地整合公司,甚至是附近鄰居來談整合。

    「按門鈴,是雙方建立關係的開始。」財團法人台北市都市更新推動中心副執行長蘇雋懿說,屋主可以向對方索取名片,然後利用經濟部商業司的網站,查詢該公司的基本資料,切勿只看該公司的官方網站,因為網站任何人都可以自行架設(詳見Tips)。

    Tips_利用商業司網站查詢公司資料

    經濟部商業司的網站為政府設立,可在該網頁上查得合法公司的登記資訊。查詢方式:進入經濟部商業司首頁,點選「商工查詢服務」、「公司登記查詢」、「公司及分公司基本資料查詢」,進入查詢頁面後,輸入欲查詢的公司名稱,即可看到公司的狀態、資本額、設立日期等。

    What》釐清對方目的及經驗值
    確認對方身分以及合法性後,接著要釐清對方的目的。實務上,田大全分析,土地開發人員與屋主接觸的前幾次過程中,不太會談到實質的開發內容,因為雙方沒有互信基礎,對方多半只是想邀請屋主參加「說明會」,並觀察屋主的意願。

    不過,蘇雋懿建議,屋主仍可先詢問對方該開發計畫的基本資訊,包含:

    ①要「都市更新」還是要「危老改建」?
    ②基地範圍從哪邊開始延伸到哪邊?
    ③基地面積多大?
    ④目前已經跟哪些鄰居接觸過了?

    因為找人進行土地開發也要成本,所以多數業者都是評估完後,才會要求土地開發人員實地作業,故上述問題應該都要能回答出來,若對方沒有方向,表示該開發人員對案情不夠了解,屋主可要求對方進一步提供資訊。

    Why》參與說明會蒐集資訊
    當土地開發人員邀請屋主參加說明會,千萬不要抱持著「不關我的事、我不想改建」的心態就不參加。明叡資產管理總經理郭惠明建議,不論屋主現階段有沒有改建的意願,都應該積極參與,因為資訊愈多,愈能幫助屋主做出正確的判斷。

    同時也可趁機認識鄰居,這麼做有幾個益處,譬如:想參與改建,到時可聯合鄰居跟建商一起談條件,或者了解鄰居參與的動機等等,「說明會是很好的機會,可藉此認識共同利益群體,聯合鄰居,人多力量大,未來談條件更有利。」郭惠明說。

    「而且去參加說明會,不代表同意參與改建!」田大全強調,這個階段仍是雙方在建立信任的過程,在說明會中可深入了解這家公司,得到更多該計畫案的實質內容。雖然每家公司做法不同,但多半會提供進一步的資料,包含未來若改建成功,將興建多高的建築物、地主可以分回多少坪數、甚至還有未來建物外觀的規畫設計圖等資訊。

    When、Where》了解改建計畫期程
    第4個以及第5個W,也就是「When」以及「Where」,透過對方的邀約了解說明會的時間以及地點。

    郭惠明補充,不論是都市更新還是《危老條例》的開發案,其前期的說明會皆非政府強制辦理,形式上屬於小型的私人會議,所以時間、地點都不會特別公開在任何網站或公告上,較正式的業者才會印製邀請函邀請屋主參加說明會。此外,針對「When」,郭惠明建議,屋主也要了解整個改建計畫的期程,如果有換屋或是其他的打算,也可以一併做考量。

    How》約定參與方式並查驗
    業者來洽談的前期階段,了解完基本資訊後,最重要的功課就是了解「如何參與」,包含參與方式以及分配比率等。若是打算依《都市更新條例》改建者,會有「協議合建」或「權利變換」2種方式;若為《危老條例》,則只有「協議合建」1種方式。至於分配比率,每個案子、每1戶可能都不太一樣(詳見表1)。

    業者在試算每1戶分回的坪數時,是以該屋主的土地持有面積為基礎,蘇雋懿提醒,其計算的資料來源為「第2類謄本」(詳見名詞解釋),當拿到業者提供的規畫報告書時,可以比對上方的第2類謄本是否與自己的土地、房屋所有權狀相當。屋主要自己把關,如果資料有誤,應與業者反映,並請對方提供正確的試算資料。

    名詞解釋_第2類謄本

    土地及建物都有謄本,類似該土地或建物的身分證。而謄本分為3類:第1類謄本資料最完善,只有登記名義人或其代理人可申請;第2類謄本,隱匿登記名義人的出生日期、部分姓名、身分證字號等資料,任何人均可申請調閱;第3類謄本,登記名義人的姓名、住址會揭露,但出生日期與身分證字號完全隱匿,除登記名義人外,利害關係人也可申請。

    與業者洽談改建切記留意2件事
    如果看不懂業者提供的資訊,屋主可向政府單位求助,以台北市來說,若為都市更新案,可洽都市更新處;若為危老案,則洽建築管理工程處。同時,在與業者接觸改建時,蘇雋懿提醒,屋主要特別注意2件事:

    1.時時觀察誠信度:當對方提供改建的相關資料,除確認正確度外,也要觀察誠信度,譬如是否明明有別的選項,但業者卻說僅有單一選擇,又或是業者提供給每戶的條件都不同等。此外,也可以向該業者先前洽談已成案的地主接觸,打聽該業者的口碑等狀況。

    2.私契別亂簽:不論《都市更新條例》或《危老條例》,屋主要簽署的文件皆有法定版本,但有些業者會提供民間的私人契約,與屋主約定改建事宜。蘇雋懿提及,有些私契會給地主較權利變換更佳的參與條件,「所以簽私契不是不好,但要留心退場機制。」萬一與該業者簽約,但未約定退場條件,而後該業者整合失敗,屋主恐被該私契約束,無法或一段時間內不得再與其他業者合作,整個區域的改建就會受到影響。


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