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    Smart智富月刊269期

    錯估還款壓力和利息支出,小心資產變負債

    用房子抵押借錢要留意哪些事?

    撰文者:林帝佑 2021-01-01 瀏覽數:1,571
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    同樣都是用房子借錢,但房貸、增貸、轉貸、二胎,上述4種借錢的方式,不僅能貸款的金額不同,就連利率、還款年限等也大相逕庭,譬如,在低利時代,二胎的貸款利率仍有可能高達8%以上!

    因此,在進行財務規畫的時候,應該要先理解其中的差異,才能避免計畫趕不上變化,資產變負債。以下,將分別解析這4種貸款的不同之處以及注意事項。

    房貸》
    市價與鑑價取低值計算 用以支付購屋款項

    房貸,是最常見的貸款方式,全名為「房屋貸款」,是指購屋者買房屋時,利用房屋當作抵押品,向金融機構借款,以支付購屋款項。

    全球居不動產情報室總監陳炳辰表示,一般銀行在評估能借多少錢給購屋者時,會先針對該房屋進行鑑估價,然後取「市價」與「鑑價」的低值作為基準,接著以該基準計算貸款成數予購屋者。

    以財團法人金融聯合徵信中心2020年第3季的數據來看,全台套房平均的鑑估價為94.89%,核貸成數為69.87%,表示假設該房屋以1,000萬元成交,但銀行鑑價僅為949萬元,所以乘上核貸成數後,實際僅能貸款約663萬元(949萬元×69.87%),為實際成交價的66.3%(詳見表1)。

    實務上的核貸成數,永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏說,若為六都,大多可到80%;其他縣市則多在70%左右,不過特殊產品,如套房、工業區住宅等通常成數較低。房貸利率方面,只要購屋者的信用條件正常,目前介於1.31%~1.42%,不過僅有首購族有機會拿到最低1.31%的水準。此外,辦理房貸,銀行會收取2,000元至5,000元不等的開辦手續費。

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