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購買預售屋前要做哪些準備?還有哪些細節得留意?掌握賞屋、議價等眉角,聰明買屋不吃虧

撰文者:曼條思尼の理財人生 更新時間:2021-08-30 瀏覽數:1,531

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購買預售屋,很多人會認為低於市價、或可以低於市價很多,這已經是老舊觀念。無論是自住或投資,預售屋價格低於市價的這種情況,這在過往是有機會的,但由於現在的網路透明化,這樣的的機會也變少,我們就來聊聊這件事,並非不可能。


現在預售屋會有「建商自行販售」和「代銷公司」2個類型,多少會有一些出入,對於有意願購屋,現場可做詢問或者在網路上做些功課。畢竟有聲譽的建商和商譽很好的代銷公司,品牌形象就是他們賺錢的利基點,是不可動搖的,好商譽好公司,質量就會比較安心,還沒看見成品,靠著模型賣屋,訴求的就是信譽,就像信用貸款,信用好沒有抵押品,依然可以貸款出高金額。

在紅單開出還未正式簽約之前,得先了解紅單為何。所謂的紅單,就是已經確定預先購買你所選擇的單位戶並繳交訂金,這時就會開出針對於屬於你的「紅單」(這種方式又稱為「紅單交易」),在未簽訂合約之前,紅單是有保留此戶單位購買權,值得注意的是一個單位可以多開,因為你看上的單位戶,他人也會中意的可能,這點是在簽約前必須要知道的重點。



網路實價登入
對於買家,無論是看到廣告還是是機緣巧合進入預售展示間,大部分都要做的事,就是查詢周圍附近屋價價格,像是利用內政部實價登入查詢網,當然還有其他網站自行公告的實價網站可供產考,但這也是現在屋價不好談的原因之一,甚至有些行銷人員會拿這樣的紀錄來告訴你,周邊這個價格是合理的,用意是要來堵住你的殺價空間,購屋者心裡要有準備。再者,網路上會有不少購屋者相關的群組可加入,通常會集體邀約某個地區、某個建案一同看屋、賞屋,若和這些有意購屋者或已購屋者組成組群時,在彼此分享訊息下能讓價格更透明,這也是購屋者的利基。



建商的建屋風險
預售屋最大的問題就是無法看到成品,在建屋過程中,建商發現必須改變格局或基於安全等其他問題(就不多做細節說明)。

有規模的大型預售屋案,建案期從2年到5年不等,中間比如水泥漲價,鋼筋調漲,時間差所出現的物價波動,一批建屋的物材,一邊賣,一邊蓋,可降低成本,所以物料這次訂購和下次訂購產生價差成本,導致建屋成本增加,這會讓買家價格不易砍價,像疫情這段間鋼筋價格漲幅驚人,建商必須自行吸收,這樣的風險值也會是販售預售屋時價格不下來的原因;這樣的價格空間也要看購屋者入場時機,假設建案銷售不好,不得已需要降價、甚至賠錢販售,這是購屋者入場的好時間點,然而商家也會用這樣的假消息來增加人潮,或者找人進到LINE群組,宣稱為保留戶購買者,來擾亂價格或推薦不好銷售物件、戶區。



操作性手法
有些建商保留戶,對外宣稱已賣出,但為何會有保留戶?廠商認為成屋後價格可以再往上抬,因此保留戶就是預計蓋好後再銷售,因此保留戶會被用來引導購屋者認為此建案搶購很強手,下手要快。

用價格差來吸引購屋者,比如:樑柱大,裝潢不好閃避、西曬、受風面等等之類,像是同建案同樣8樓,右邊每坪多個2萬元、左邊就少個2萬元,30坪就差60萬元,左右邊一比價相差120萬,你可能會因此認為左ˋ邊戶型便宜很多。此時建商或代銷公司若再透過話術不讓殺價,上述的屋型通常能快速被銷售出去,對按比例收成的代銷公司來說是有利的。

很多操作性手法五花八門,不細論只要查過時價登入,彈性有多少心裡有底數,要勇敢開口,就會有機會,價格是訂死的,但心法是彈性的,有誰不願錢花少一點。要注意的是過去曾有預售屋的紅單炒作事件,雖然現在已經沒有此類事件,但還是要預防,畢竟同樣的紅單交易可能不只你一人擁有,寧願不購買,也不要成為炒作下被收割的韭菜。



以上所訴的相對關係
有意購買預售屋、或已付訂拿取紅單者,在還未簽約前的猶豫期,請盡速做功課,上面所說雖然不是很全面,但也是雙面刃。

對於建商或者代銷公司來說,總有讓你少砍價的本事,雙面刃就是你要明白賣屋他們有自己的手法,但得做好談價格時的心理建設,一旦你被說服了,合約簽訂後想要再以更低點的價格購屋,就會變成空談。

也許不少人可能會問:「空屋率這麼高,為何建商還要蓋屋?」對建商來說,他們就是靠這個行業在賺錢養員工,能不蓋嗎?所以只要不賠錢、還能賺一點,就會持續進行,如果你明白到這是建商的無奈點,那你還要不出個價錢讓他好脫手?購屋議價,要談的是成交價,而非漫天亂砍價,若是被認為是來亂的,就算真的想購屋,最後結果就是不給殺價,當然購屋者也討不到便宜。

最後叮嚀,預售屋就是還未蓋好的成屋,簽訂合約時,務必當下看好合約內容,像是驗屋、交屋或通知交屋時日等規定,務必要注意清楚,現在大致上都是制式合約,若有手寫或修改的特別字樣,當下要搞清楚,最好在決定簽約、談價時,先上網研究制式合約,以方便辨認。

在法規上有合約鑑約期7天,在展示所未能完全看完合約內容,務必回去好好瞭解,並非簽完合約回去就好好保存,對於不合理的條款有修正的必要,銷售端不修正是可解除合約的,記得時間是7天喔!

本文經授權轉載自曼條思尼の理財人生

曼條思尼--財富自由的夏波爾(shepherd牧羊人)。人們為追求財富卻迷思自我,遺忘為何目的努力。 曼尼努力過、經歷過,體會這是如此艱辛 ★願引領迷失在金錢中的人們,不受環境侵害擁有自由財富。「學海無涯,有如輕舟越過萬重山」經歷是傷痕,還是助階。財富是壓力,還是幸福,讓我們走向豐富之旅,就在《曼條思尼》展開旅程。


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