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價格較親民、只有地上權的房子能買嗎?達人精闢解析:如果只是用來「自住」勸你不要...

撰文者:雨果的投資理財生活觀 更新時間:2022-07-01 瀏覽數:76,888

有網友問到:「他有看到賣地上權的房子,房價比較便宜,像這樣的房子可以買嗎?」這個問題,首先我們要先了解什麼是地上權的房產,這些房子是怎麼來的。


地上權的房產如何產生?
我們一般買房子的時候,購買的是土地與土地上的房子,所以你會有房契地契,每年也會需要繳納房屋稅與地價稅,因為我們是實際擁有者。地上權指的是只擁有地上建物的權利,買地上權的房子並不會買到土地本身,所以繳稅時也只需要繳房屋稅。

地上權的建案通常是由政府釋出土地出租,由開發商競標取得50年~70年的土地使用權,然後可以在這塊土地上蓋住宅或是商用不動產。

地上權的土地擁有者也有可能是開發商,但他不想將土地賣給消費者,所以用地上權的案子,等於開發商變相養地,以前養地大多是用停車場、洗車場等方式,現在也可以蓋房子一養50年。

出租地上權對政府的好處是不用永久失去這塊土地,將閒置土地出租又可以活化資產,讓政府獲得穩定的收入,而且以後要做都更也更方便。而開發商的好處是可以不用拿出一大筆錢買下一大塊土地,當然缺點就是土地增值時也跟建商沒有關係。

因為開發商只取得這塊土地的地上權或使用權,所以成本相對低很多,蓋起來的房子也可以賣比較低的價格,目前市場上大約是周遭市價的7折左右,價格相對吸引消費者。

但比較便宜的地上權房子當然也有其限制,譬如這塊地只租借50年,這表示50年到期後,政府可以收回,地上的建築物可以拆掉另作他用,所以你所買到的地上權房子最多只能住40幾年,且還要計入建商蓋房的時間。

「地上權」與「使用權」的差異
地上權房屋還有分地上權與使用權兩種,如果你買的是地上權,雖然土地不屬於你的,但建物還算是你的,這表示你有交易的權利,可以將地上的房子轉賣他人。若你買的只是使用權,表示連房子都是屬於開發商的,你想賣掉的話只能透過開發商,不能自己轉售。

地上權還有一個缺點,雖然地上權的房子因為沒有擁有土地而不用付地價稅,可是會需要另外付一筆地租稅,地租的計算是以申報地價3.5%~5%計算,換算下來大約是地價稅自用住宅稅率的17.5倍,反而更不划算。

地上權房產的特色
理解了以上地上權房產的基本特性,我們就可以來分析一下這樣的房子能不能買。

1.價值會隨時間遞減
首先,各位應該知道房地產會漲價是因為土地的稀有性,土地的價值會上漲,而房屋會因為折舊而貶值,所以地價稅會愈來愈高,房屋稅會愈來愈低(每3年重行評定一次,重新評價後,再按房屋耐用年數予以折舊,按年遞減其價格)。

所以地上權的房子,理論上是會愈來愈沒有價值,跟擁有房產會增值的傳統觀念是不一樣的。而且有使用期限限制,愈接近到期期限其價值會愈低,願意接手的人也會愈少,很像是選擇權一樣。

2.購買難度高
由於你擁有的只有會折舊貶值的房子,沒有會增值的土地,所以可能銀行貸款也無法貸到8成,你的頭期款可能需要準備到至少3成,甚至只有使用權的房子會無法貸款,因為連會貶值的房子所有權都不是你的,購買難度更高。

3.「地租稅」比「地價稅」更高
由於地上權的房子還需要繳比地價稅更高的地租稅,未來40幾年所繳的地租稅總額,加起來可能不會比你當下少付的房價差距還要少,也就是這個價差,你只是分在未來40幾年慢慢付出去而已。

地上權的概念比較像是跟開發商租房子,只是你是一開始就要付清未來40幾年的租金,並且自己負責房子的修繕與裝潢,還要負擔貸款利息。好處是未來這40幾年不會有房東趕你走,你等於是變相的二房東,40幾年的租期到後,全部歸零。

就很像你買的不是房子而是一台車,車子會一直貶值折舊,而且這台車固定時間到期後還會被強制報廢。


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