房產小常識

買幾樓最安全?雨季是看房好時機?挑選中古屋眉角多,掌握4大重點篩出好宅

撰文者:房市氣象台 更新時間:2023-03-30 瀏覽數:7,285

圖片來源:達志影像

買房是人生大事,是大多數人努力奮鬥的目標。前陣子有朋友跟我訴苦說:「現在新成屋都好貴,我想一輩子都買不起了吧!」。確實新成屋對於許多年輕朋友來說,負擔真的不小,除了頭期款動輒數百萬元,後續高額的房貸也是很大的壓力。然而在房市上並非只有新成屋、預售屋這種新屋選項,面對預算較低的朋友,中古屋有著公設比較低、價格比較低廉等優勢,是許多人買房的好選擇。相對的,中古屋畢竟是二手屋,在購屋的考慮也比新屋複雜得多,買中古屋有更多需要注意的細節。

首先要了解,什麼是中古屋?

根據政府規定:「房屋已經過一次以上的轉手買賣,或興建完工己領取使用執照超過3年以上之房屋,稱為中古屋」。由定義來看,中古屋不一定是舊房屋,新完工的房屋也可能是中古屋。但是這樣的房子價格下滑的程度有限,較難存在價格低廉的優勢,因此本文提到的中古屋,都是以屋齡3年以上為主。買中古屋也有許多不同的用途,能大致分為自住、租售2種,這2種考量的層面大相逕庭。本文就以自住者為目標,分享幾個購買中古屋一定要注意的要點。


要準備多少自備款?

要準備多少自備款是買中古屋的核心問題。中古屋由於屋齡較大,屋況較差,因此銀行的貸款條件不會跟新成屋一樣好。市面上常說的:「房屋能貸款總價的8成」,指的是新屋,通常中古屋只能貸到6成~7成左右。除了原本的房貸之外,中古屋還需要一筆額外的修繕費用。在心態上,大家不太可能花了一大筆錢買房,卻完全不修繕,直接住進破舊房屋。因此修繕的差別在於誰來修繕、修多修少而已,對此內容我做成表格,用來彰顯優缺。

房子修繕前與否對房價的影響

圖片來源:房市氣象台

如果是買家修繕的話,那修繕費用要抓多少,就要看你房屋的坪數以及改動的幅度,不同的縣市、不同的廠商報價也有很大的落差,可以多多比價,以下僅大略分享幾個修繕方向。

修繕預算怎麼抓?

圖片來源:房市氣象台

屋齡考量

屋齡是買中古屋第2個需要關切的問題。雖然屋齡愈大,房價會下降,然而屋齡過大可能帶來的風險也隨之提高。以台北為例,台北市地政局有公布建築改良物耐用年數,像是主結構由鋼骨(SC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼筋混凝土造(RC)構成的,耐用年限就是60年;而磚(紅磚)構成的則為46年,若是超過年限就相對容易產生危險,需要更加重視安全檢查。除了房屋構築的建材之外,若是屋齡太大,就容易有其他毛病,例如:防水層失效、水管破裂等問題。這也就是為什麼老屋會容易滴水、漏水、壁癌過多等弊病。這些問題其實都是水造成的,主要是防水層、水管這些的使用年限約為15年~20年而已,超過了年限機能就會一直下降。這也是回扣上一個重點,買中古屋一定預留修繕費用。

雨季是絕佳的賞屋時機

雨季雖然交通不便利,卻是中古屋最佳的賞屋時機,往往雨季或颱風天後,更能看清楚房屋的全貌。中古屋的漏水問題是大家容易遇到的困境,而這類的問題在晴天時很難發現,需要等待雨季時才能見真章。尤其是中南部氣候乾濕分明,不常下雨,很容易忘記考量房屋遇雨時的狀況。下雨賞屋有2個重點提醒:

注意住家外淹水情況

尤其是買透天或是公寓1樓者,若是雨量不大,屋前卻宛如有小河一般,除了地形低窪之外,排水系統可能不太順暢,以後大雨淹水的機會就會變高。此外,若有車位(尤其是地下室)也要觀察會不會過度積水,以免導致車輛損毀。

留意屋內有無滲水痕跡、天花板有無出現潮濕現象

有這些跡象就代表有可能是漏水屋。若是天花板有嚴重掉漆,那就可能是防水層失效,或是甚至沒有防水層,在賞屋時一定要特別留意。

社區風氣與鄰居相處

買中古屋除了要注意購買物件之外,若買的是公寓、大樓等等的集合住宅,還需注意社區風氣、鄰居相處等人際問題。俗話說:「百萬買宅,千萬買鄰」,而今年2月時,脫口秀演員曾博恩也在Podcast節目裡,大聊日常生活與鄰居相處的煩惱。由此可見鄰居相處與社區風氣的重要性,這個道理在中古屋上更能體現。

中古屋與新屋不同的是,新屋大家住進來的時間差不多,管委會成立不久,甚至尚未成立,住戶們一起共同建立規章。而中古屋的管委會可能行之有年,早已有一套自己的規定,而你又是新住戶,在配合上可能要多協調。在鄰居方面更是如此,尤其是新住戶修繕所製造的髒亂與噪音,很可能引起其他住戶的不滿,進而惡化鄰居關係。如何融入社區,建立敦親睦鄰的關係是買中古屋的一大課題,好的鄰居才能住宅的品質更加提升。

每個人努力都希望能建立屬於自己的家,大多數人花了20年、30年買一棟房子,當然要做許多的功課,才能選到最合適的物件。我認為這不是買中古屋才需花費的心力,新成屋也有要做功課的地方。透過這篇文章,將我多年在中古屋上的接觸經驗分享給大家,提升大家選購中古屋的敏銳度,進而推動大家的成家之夢。

本文獲「房市氣象台」授權轉載,原文:挑選中古屋一定要注意的四大要點
臉書粉絲專頁,請點此

​​延伸閱讀
第一次買房,預售屋、新成屋還是中古屋該怎麼選比較好?3分鐘教你如何挑出最適合的理想好宅
房仲帶看最愛在平日傍晚和週末上午?房產達人分享常見套路,教你看穿黑心房仲的空間包裝術
新房好貴,40年以上老舊公寓能買嗎?良心建商這樣解答

理財|空間|生活
出門前看氣象預報是一個日常習慣,作為房市中的氣象台,這裡將提供你關於房市最新觀點、熱門話題讓你能隨時掌握房市風雨。


  • «
  • 1
  • »

您可能有興趣的文章