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1層18戶,電梯卻只有2台?買屋、看房謹記5重點,避開「大樓社區鬼故事」

撰文者:房產溫度計 更新時間:2024-01-01 瀏覽數:2,229

圖片來源:達志影像
摘要
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​​登上網路各大房產論壇,可以發現有許多網友會拿著自己計畫購買的預售屋格局圖,詢問室內格局、社區規畫好不好,由此可見,這確實是許多購屋族一大痛點。究竟該怎麼從一個建案的格局圖分辨好壞?《房產溫度計》推出「格局地雷」系列報導,一次從大樓社區篇、大樓住宅篇以及透天住宅篇,全方位解析格局圖眉角,讓你輕鬆挑好房。

首先,要如何判斷一個社區大樓優劣,建議民眾可以從以下5個面向來探討,分別是:基地面積、戶數、公設比、梯戶比、車位數。


基地面積

一般認知上,基地面積愈大的建案,社區的公設及空間規畫性都會較有質感。

以台北市來說,本身地狹人稠,加上近年風行危老改建案,據台灣房屋統計,有高達36%左右的建案基地面積不達百坪,要在小小的土地上長出建築物,受限於先天條件不足就會面臨公設比過高、採光通風性不足、僅有機械車位等狀況,而相同的公設比,放在大基地建案就可以有大面積中庭花園、泳池,甚至中南部還有社區規畫跑道、兒童滑車道等設施。

通常基地面積500坪左右,才會跳脫小基地格局,千坪以上則被視為大型基地,不過換個角度想,通常小基地建案多落在精華地段,尚在開發階段的重畫區才較有機會買到千坪大基地建案,端看民眾如何抉擇。

戶數

通常一個社區戶數100戶內被視為小型社區、100戶至300戶左右為中型社區,在這之上則為大社區。很多人會以為,社區戶數愈少居住品質愈好,其實不一定,當住戶愈少,每戶必須分攤的管理費用就愈高,若住戶不想多繳管理費,小型社區通常就會選擇僅白天有管理員,夜間不聘請的方式來縮減開支,甚至會面臨因資金有限,無法修繕、更新電梯等重要設施的情況。

所以,中型社區為較多專家推薦的選擇,而300戶以上的大型社區不是不能買,但會建議挑選運作已一段時間的中古社區,才能看出在戶數多的情況下,社區管理是否嚴謹,若是新成屋、預售屋,很難預判未來管理狀態,因人口多管理相對複雜,風險就會稍高。

公設比

狸樂聚裝修平台建築師陳竑銘指出,公設分為大公、小公,前者為整個社區一起共享的空間,例如健身房、接待大廳等,由全社區的所有權人一起持分,後者則為當層住戶才使用到的空間,例如每層樓的梯廳、走道等,由當層所有權人持分。因此,才會有同個社區,不同戶別公設比略有不同的情況產生

因為新建築法規規範每層樓必須有2座逃生梯的關係,多數新大樓公設比會在30%以上,現行新建案公設比落在30%~35%,都還在可接受範圍。另要注意的是,平面車位面積控制在8至12坪為合理範圍,若建商提供的車位坪數在8坪以下,就有可能是將本應該是車位的坪數灌在房屋公設裡,以提高公設比的方式來獲利。

梯戶比

是不是經常聽到網友驚嘆自己看的預售屋,竟然1層有多達18戶,電梯卻只有2台?這其實就是所謂的梯戶比,也就是說,每層樓的電梯數與戶數的比率,舉例來說,當層樓有2支電梯、4戶住家,梯戶比則為1:2,是相當舒適的比率,一般會認為梯戶比1:1、1:2僅會出現在豪宅或小基地建案裡。

1:3則是一般住宅合理可接受的梯戶比,譬如說單層6戶共享兩支電梯,但梯戶比只要到達1:4,例如單層8戶僅有2支電梯,未來就可能遇到上下班時段電梯要等很久的窘境。此外也要特別注意,並不是每支電梯都會通達地下室停車場,這也是在購買預售屋時,必須向現場了解清楚的細項之一。

車位數

停車位也大有學問,首先要了解欲購買社區提供的是平面車位還是機械車位,一般都會建議平面車位除好停、方便之外,未來也較不容易遇到故障等修繕情形。此外,停車位與戶數比率有沒有到達1:1,甚至以上也很重要。也就是說,該社區若每戶都能分配購買到一停車位是最佳狀態,若車位數多於戶數,未來要再行承租也較容易,反之則相反。

本文獲「房產溫度計」授權轉載,原文:電梯幾台才夠、車位恐被偷坪數…內行人曝買房社區好壞5「格局地雷」秒見真章
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