房產小常識

房價漲只是紙上富貴?不動產活化術!房貸增貸、轉貸、轉增貸是什麼?差在哪?

撰文者:勳仔的理財小角落 更新時間:2023-11-07 瀏覽數:8,045

圖片來源:達志影像
摘要
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雖然很多長輩傳下來的觀念,常常覺得負債不好,因此從小灌輸的觀念就是欠債,就要趕快還清,不然白白繳了很多利息。不過出了社會,學習幾10年的財商之後,發現很多成功致富的有錢人或是財富自由者,都常常有一個特點,那就是勇於跟銀行借出便宜的錢,在良好的風險控管跟現金流觀念前提之下,利用便宜的資金來加速擴展事業或是投資版圖。

而在所有跟銀行的貸款往來當中,房貸這種類型的貸款,因為是拿實際的不動產作抵押,對於銀行來說擔保品是相對有價值的,因此可以給出較佳的利率跟還款條件(例如:寬限期)等等。


而且政府在稅負制度上,也讓自有住宅的房貸利息,可以拿來當作合法節稅的目的(延伸閱讀:有錢人想得跟你不一樣,善用房貸),因此勳仔覺得房貸對於我們想加速財富自由來說,是可以好好利用的理財工具,一方面便宜的資金有比較大的利差空間,二方面也可以當作高所得族群的合法節稅方式,好處多多。

勳仔幾年前購入人生第1間房子,幸運地搭上這2年房價大漲,讓房子目前市值增值了1倍左右,不過因為完全是自住需求,也有小孩的學區問題,因此沒有考慮賣掉落袋為安,這時候常常被老婆笑說一切都是紙上富貴。不過其實她說的不全然是正確的,因為房價的上漲,我們是可以在不賣掉房子的狀況下,先套現出來使用的,答案就是利用房屋的增貸或是轉增貸。

房屋增貸、轉貸、轉增貸是什麼?

房屋增貸是什麼?

當我們的房貸開始繳納了一段時間,通常要過了寬限期,開始月繳本金攤還一陣子之後,我們的本金已經還清一定比率的款項,而這同時,房價也隨著時間有著一定漲幅。

這時侯如果需要資金的話,可以跟本來的貸款銀行,提出增貸的需求,把已經還清一部分的本金再重新借出來,進行其他用途。

這部分流程看似很簡單,事實上銀行還是會對房屋重新鑑價,來看房子的市值有沒有下跌或是上漲,不過過往幾10年的台灣房地產來看,房子市值上漲的機會還是高很多,因此只要之前繳息正常,沒什麼額外的信用問題,通常銀行願意讓我們把之前還的本金再借出來的機會都蠻高的。

而如果我們要借的金額超過原先的額度,那麼相對審核上就會比較嚴格,像是房子市值上升的幅度要有一定的比例,而這部分的利率也會是比較高。

而申請成本的話,因為是在原放貸銀行申請,因此需要的申辦手續比較少,也因此相關的申辦手續費成本是最低的。

房屋轉貸是什麼?

有時候,原房貸銀行給的利率條件相對較硬,談不太下來,這可能原因是本來沒在那間銀行有較多的資金往來。而自己其實使用的主要銀行是另一家,這時候有機會跟主要使用的銀行談到比較好的利率條件,因為房貸金額很大,所以利率差一點點,可以節省的金額就非常多。

而另一種可能情況是是本來在官股銀行申請房貸,因為受到政策的影響,有時候對於放貸的條件較為嚴格,這時候一些民營的大型銀行,可能搭配某些促銷活動(像是理財VIP資格),可以給出比較好的放款條件,這時候也是一個考慮轉貸的時機。

而單純的轉貸,就是看原先第1家銀行的房貸餘額剩多少,跟要轉貸的銀行借一模一樣的金額來清償,並把抵押權設到第2家銀行。

申請成本的話,因為牽涉到2家銀行的手續,因此過程中的手續步驟比較多,所以手續費等等的申請成本會比較高。

房屋轉增貸是什麼?

房屋轉增貸就是前述2者的綜合體,找其他家的銀行,重新對房子鑑價,並且因為房子市價有提升,因此貸出比原先房貸餘額更多的錢,讓這筆錢不只可以清償前一家銀行剩餘的貸款金額,同時還有多出來的資金可以作運用。

申請成本的話,因為同樣是換了另外一家銀行,因此手續上跟轉貸一樣比較複雜,所以一樣要付出比單純在同一家銀行增貸較高的手續費。

如何選擇適合自己的方案

搞懂轉貸、增貸、轉增貸之後,一定會想到底怎麼決定該使用哪種方式呢?

勳仔列了這3種方式,適用的情形供大家參考:

圖片來源:勳仔的理財小角落

房屋轉增貸注意事項

最近勳仔剛好就適用上述轉增貸的情況,因此剛好近期在找銀行談轉增貸的部分,因此記錄下一些近期的資訊,讓大家參考。

1.轉增貸的金額如果超出原先放貸的貸款額度,這部分多出來的增貸部分,照主管機關給銀行的建議,是會希望這部分的利率會要比原先貸款額度內的利率還要高。

ex:第1家銀行貸款並還款到只剩800萬元。之後跟第2家轉增貸總額1,000萬元,那麼銀行端會給出2種利率,一種是800萬元的利率,另一種是1,000萬元-800萬元=200萬元的利率,而後者會比前者高一點。

2.而其實這個增貸部分較高的利率,是可以用談的,例如可以將一定資產移轉到這家銀行,那麼銀行端是有機會給出非常接近原本額度的利率,以上述例子,就是總額1,000萬元的轉增貸金額都用近乎同一種利率。

3. 轉增貸超過原貸款額度的部分,最多只能到20年期。而原貸款額度的部分還是可以有30年期,並且可以有寬限期。

4. 前面有提到,房貸利息的支出,是可以合法節稅的。不過有一點要注意,轉增貸較本來額度多出來部分的利息支出,是不能用來申報節稅的。

以上述例子來說明,轉增貸總額是1,000萬元,其中800萬元是原來銀行剩餘的額度,200萬元是多增貸的額度。在申報利息支出的時候,只能申報800萬元部分所產生的利息支出,這部分要特別注意喔。

5.因為轉增貸本質還是轉貸,因此要注意原房貸是否有綁約,如果有綁約,提前解約通常會有違約金,這部分也需要考慮近整體申辦成本中。

房貸槓桿還是需要量力而為,估算現金流是必要的

雖然勳仔本身學習幾10年的財商之後,真的認為適時的跟銀行借出便宜的錢來做投資運用,會是一個縮短財富自由時間的方式,不過這一切都是奠基於良好的現金流意識跟風險控管能力下才適用。

因為借出來的錢雖然便宜,但是還是需要還錢的,而且很有可能近期借出來的錢因為升息循環,會愈來愈貴,也代表每個月要還款的現金流出變多,那麼你的現金流入有多少利潤可以承擔至少近1年的升息循環,這就是要認真計算跟評估的問題。

如果借出來的錢,是做高風險投資,那麼可能血本無歸,你其他的收入跟現金流能夠支持每個月還款的壓力嗎? 如果其他收入沒有高到一個安全的範圍,那麼這筆借出來的錢,追求的可能先放在能夠穩定創造現金流的資產上,確保長期穩定的正值現金流,才是加速累積財富的不二法門。

央行還一直升息,這時候繼續跟銀行借錢好嗎?
不是應該先還錢來減少利息支出嗎?

其實很多人會擔心,央行還在不斷升息,房貸利率持續上調,還款壓力變大,是不是應該先還錢來減少利息支出。這樣的擔心是正常的,想先把手頭上的資金拿去還款,也一定是沒有問題的,畢竟每個人的風險承擔能力不同。

而勳仔自己的觀點是,因為現在美國面臨的通膨壓力比台灣高很多,而且台灣是出口導向的經濟模式,因此雖然台灣會升息,但是升息幅度必須控制在比較低的範圍,也因此目前台美利差拉得很開。這樣的利差,光是單純的不先還房貸,還是轉進美金定存,可能就有一定的利差是有利可圖的。

另外,照FOMC的會議記錄顯示,美國的升息循環可能在2023年還看不到盡頭,可能要到2024年才能看到降息的可能,這代表美國公債價格還是有持續下探的可能,甚至可能回到近20年低點,而身為無風險利率的美債價格都承壓的狀況下,投資級公司債勢必也會跟著下探近20年的低點,而這個價格帶,可能真的數10年才出現一次,以過往經驗來看,這些評價為投資級的公司,往往強勁的現金流可以支撐其度過景氣寒冬,因此就算在雷曼時期,投資級公司債違約率還是非常低,因此投資級公司債券將變得很可口。

以過往經濟循環來看,4年為一期,2023年如果走到谷底,那麼手上擁有現金,分批逢低布局美債投資級公司債,既可以當作防衛性資產,另外債券也能帶來現金流,讓我們在世界景氣寒冬之時,面對的還款壓力還能控制在一定範圍,而當景氣循環再繼續走,稱到迎來降息循環,那麼就有機會嘗到豐厚的果實。

不過當然,這些都是歷史經驗,不代表未來一定會這樣走,投資人還是要衡量自己的風險承擔能力,好好控制並維持正向的現金流,才是累積財富的不二法門。

免責聲明:本篇文章僅就公開資訊進行主觀分析,僅供投資朋友參考,不應當做投資依據,投資朋友仍然需要根據自身風險承擔能力作為投資判斷,盈虧自負。

本文獲「勳仔的理財小角落」授權轉載,原文:房貸增貸、轉貸、轉增貸這3種有什麼差別? 如何活化不動產來創造現金流
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一個平凡不過的七年級IC設計工程師。

夢想著能在四十歲達到財富自由的目標。

不過別誤會,勳仔熱愛本業!財富自由的意義是讓我能自由選擇想要的工作型態以及能有更多時間陪家人。追逐夢想的過程,花了很多下班的休息時間持續充實財商!

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