房產小常識
房價漲只是紙上富貴？不動產活化術！房貸增貸、轉貸、轉增貸是什麼？差在哪？
撰文者：勳仔的理財小角落 更新時間：2023-11-07
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圖片來源：達志影像
雖然很多長輩傳下來的觀念，常常覺得負債不好，因此從小灌輸的觀念就是欠債，就要趕快還清，不然白白繳了很多利息。不過出了社會，學習幾10年的財商之後，發現很多成功致富的有錢人或是財富自由者，都常常有一個特點，那就是勇於跟銀行借出便宜的錢，在良好的風險控管跟現金流觀念前提之下，利用便宜的資金來加速擴展事業或是投資版圖。
而在所有跟銀行的貸款往來當中，房貸這種類型的貸款，因為是拿實際的不動產作抵押，對於銀行來說擔保品是相對有價值的，因此可以給出較佳的利率跟還款條件（例如：寬限期）等等。
而且政府在稅負制度上，也讓自有住宅的房貸利息，可以拿來當作合法節稅的目的（延伸閱讀：有錢人想得跟你不一樣，善用房貸），因此勳仔覺得房貸對於我們想加速財富自由來說，是可以好好利用的理財工具，一方面便宜的資金有比較大的利差空間，二方面也可以當作高所得族群的合法節稅方式，好處多多。
勳仔幾年前購入人生第1間房子，幸運地搭上這2年房價大漲，讓房子目前市值增值了1倍左右，不過因為完全是自住需求，也有小孩的學區問題，因此沒有考慮賣掉落袋為安，這時候常常被老婆笑說一切都是紙上富貴。不過其實她說的不全然是正確的，因為房價的上漲，我們是可以在不賣掉房子的狀況下，先套現出來使用的，答案就是利用房屋的增貸或是轉增貸。
房屋增貸、轉貸、轉增貸是什麼？
房屋增貸是什麼？
當我們的房貸開始繳納了一段時間，通常要過了寬限期，開始月繳本金攤還一陣子之後，我們的本金已經還清一定比率的款項，而這同時，房價也隨著時間有著一定漲幅。
這時侯如果需要資金的話，可以跟本來的貸款銀行，提出增貸的需求，把已經還清一部分的本金再重新借出來，進行其他用途。
這部分流程看似很簡單，事實上銀行還是會對房屋重新鑑價，來看房子的市值有沒有下跌或是上漲，不過過往幾10年的台灣房地產來看，房子市值上漲的機會還是高很多，因此只要之前繳息正常，沒什麼額外的信用問題，通常銀行願意讓我們把之前還的本金再借出來的機會都蠻高的。
而如果我們要借的金額超過原先的額度，那麼相對審核上就會比較嚴格，像是房子市值上升的幅度要有一定的比例，而這部分的利率也會是比較高。
而申請成本的話，因為是在原放貸銀行申請，因此需要的申辦手續比較少，也因此相關的申辦手續費成本是最低的。
房屋轉貸是什麼？
有時候，原房貸銀行給的利率條件相對較硬，談不太下來，這可能原因是本來沒在那間銀行有較多的資金往來。而自己其實使用的主要銀行是另一家，這時候有機會跟主要使用的銀行談到比較好的利率條件，因為房貸金額很大，所以利率差一點點，可以節省的金額就非常多。
而另一種可能情況是是本來在官股銀行申請房貸，因為受到政策的影響，有時候對於放貸的條件較為嚴格，這時候一些民營的大型銀行，可能搭配某些促銷活動（像是理財VIP資格），可以給出比較好的放款條件，這時候也是一個考慮轉貸的時機。
而單純的轉貸，就是看原先第1家銀行的房貸餘額剩多少，跟要轉貸的銀行借一模一樣的金額來清償，並把抵押權設到第2家銀行。
申請成本的話，因為牽涉到2家銀行的手續，因此過程中的手續步驟比較多，所以手續費等等的申請成本會比較高。
房屋轉增貸是什麼？
房屋轉增貸就是前述2者的綜合體，找其他家的銀行，重新對房子鑑價，並且因為房子市價有提升，因此貸出比原先房貸餘額更多的錢，讓這筆錢不只可以清償前一家銀行剩餘的貸款金額，同時還有多出來的資金可以作運用。
申請成本的話，因為同樣是換了另外一家銀行，因此手續上跟轉貸一樣比較複雜，所以一樣要付出比單純在同一家銀行增貸較高的手續費。
如何選擇適合自己的方案
搞懂轉貸、增貸、轉增貸之後，一定會想到底怎麼決定該使用哪種方式呢?
勳仔列了這3種方式，適用的情形供大家參考：
圖片來源：勳仔的理財小角落房屋轉增貸注意事項
最近勳仔剛好就適用上述轉增貸的情況，因此剛好近期在找銀行談轉增貸的部分，因此記錄下一些近期的資訊，讓大家參考。
1.轉增貸的金額如果超出原先放貸的貸款額度，這部分多出來的增貸部分，照主管機關給銀行的建議，是會希望這部分的利率會要比原先貸款額度內的利率還要高。
ex：第1家銀行貸款並還款到只剩800萬元。之後跟第2家轉增貸總額1,000萬元，那麼銀行端會給出2種利率，一種是800萬元的利率，另一種是1,000萬元－800萬元＝200萬元的利率，而後者會比前者高一點。
2.而其實這個增貸部分較高的利率，是可以用談的，例如可以將一定資產移轉到這家銀行，那麼銀行端是有機會給出非常接近原本額度的利率，以上述例子，就是總額1,000萬元的轉增貸金額都用近乎同一種利率。
3. 轉增貸超過原貸款額度的部分，最多只能到20年期。而原貸款額度的部分還是可以有30年期，並且可以有寬限期。
4. 前面有提到，房貸利息的支出，是可以合法節稅的。不過有一點要注意，轉增貸較本來額度多出來部分的利息支出，是不能用來申報節稅的。
以上述例子來說明，轉增貸總額是1,000萬元，其中800萬元是原來銀行剩餘的額度，200萬元是多增貸的額度。在申報利息支出的時候，只能申報800萬元部分所產生的利息支出，這部分要特別注意喔。
5.因為轉增貸本質還是轉貸，因此要注意原房貸是否有綁約，如果有綁約，提前解約通常會有違約金，這部分也需要考慮近整體申辦成本中。
房貸槓桿還是需要量力而為，估算現金流是必要的
雖然勳仔本身學習幾10年的財商之後，真的認為適時的跟銀行借出便宜的錢來做投資運用，會是一個縮短財富自由時間的方式，不過這一切都是奠基於良好的現金流意識跟風險控管能力下才適用。
因為借出來的錢雖然便宜，但是還是需要還錢的，而且很有可能近期借出來的錢因為升息循環，會愈來愈貴，也代表每個月要還款的現金流出變多，那麼你的現金流入有多少利潤可以承擔至少近1年的升息循環，這就是要認真計算跟評估的問題。
如果借出來的錢，是做高風險投資，那麼可能血本無歸，你其他的收入跟現金流能夠支持每個月還款的壓力嗎? 如果其他收入沒有高到一個安全的範圍，那麼這筆借出來的錢，追求的可能先放在能夠穩定創造現金流的資產上，確保長期穩定的正值現金流，才是加速累積財富的不二法門。
央行還一直升息，這時候繼續跟銀行借錢好嗎?
不是應該先還錢來減少利息支出嗎?
其實很多人會擔心，央行還在不斷升息，房貸利率持續上調，還款壓力變大，是不是應該先還錢來減少利息支出。這樣的擔心是正常的，想先把手頭上的資金拿去還款，也一定是沒有問題的，畢竟每個人的風險承擔能力不同。
而勳仔自己的觀點是，因為現在美國面臨的通膨壓力比台灣高很多，而且台灣是出口導向的經濟模式，因此雖然台灣會升息，但是升息幅度必須控制在比較低的範圍，也因此目前台美利差拉得很開。這樣的利差，光是單純的不先還房貸，還是轉進美金定存，可能就有一定的利差是有利可圖的。
另外，照FOMC的會議記錄顯示，美國的升息循環可能在2023年還看不到盡頭，可能要到2024年才能看到降息的可能，這代表美國公債價格還是有持續下探的可能，甚至可能回到近20年低點，而身為無風險利率的美債價格都承壓的狀況下，投資級公司債勢必也會跟著下探近20年的低點，而這個價格帶，可能真的數10年才出現一次，以過往經驗來看，這些評價為投資級的公司，往往強勁的現金流可以支撐其度過景氣寒冬，因此就算在雷曼時期，投資級公司債違約率還是非常低，因此投資級公司債券將變得很可口。
以過往經濟循環來看，4年為一期，2023年如果走到谷底，那麼手上擁有現金，分批逢低布局美債跟投資級公司債，既可以當作防衛性資產，另外債券也能帶來現金流，讓我們在世界景氣寒冬之時，面對的還款壓力還能控制在一定範圍，而當景氣循環再繼續走，稱到迎來降息循環，那麼就有機會嘗到豐厚的果實。
不過當然，這些都是歷史經驗，不代表未來一定會這樣走，投資人還是要衡量自己的風險承擔能力，好好控制並維持正向的現金流，才是累積財富的不二法門。
免責聲明：本篇文章僅就公開資訊進行主觀分析，僅供投資朋友參考，不應當做投資依據，投資朋友仍然需要根據自身風險承擔能力作為投資判斷，盈虧自負。
本文獲「勳仔的理財小角落」授權轉載，原文：房貸增貸、轉貸、轉增貸這3種有什麼差別? 如何活化不動產來創造現金流
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