ETF獲利術
買房還是買股票？房價波動小、股票波動高，40年後「這個」的價值更高
撰文者：小畢 更新時間：2024-12-02
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圖片來源：達志影像
摘要
機會成本大不同！買房、買股票、買0050，是許多國人規畫資產的常見方式。自住的安定感、報酬的未知屬性，總是讓人難以抉擇。從長期數據來看，部分ETF的總資產將會勝過買房。但相較對於買股票，一般人其實更容易獲得「買房」帶來的資本利得。
許多人存了一筆資金後，會開始思考，要把這筆資金作為頭期款拿去買房，又或者拿去買股繼續租屋比較好呢？讓我們來實際算算看吧！
首先是買屋的成本，除了一開始的頭期款和相關費用以外，還包含了之後每年的房屋稅，地價稅，保險和維修等等。甚至還須計算裝潢費，家電和傢俱費。
至於租屋的成本，則主要來自未來房租的不確定性，和居住的不穩定性，好處就是不需要承擔房價下跌的風險。
如果要買房自住的話，這時候就必須去考慮所謂的機會成本，而最常被「買股」拿來比較！我統計了從2004年～2023年共20年的數據，房地產報酬採用信義房價指數，股票則是以投資元大台灣50（0050）做為標的。
房地產、0050的相關係數
從結果可以看到房價和0050的相關性並不高，例如：2008年0050下跌了45%，但台灣平均房價只下跌了0.6%，2011年0050下跌了19%，台灣平均房價反而還上漲了10%，另外2022年0050下跌了22%，台灣平均房價卻是上漲了將近8%。，
圖1：0050、房價的波動
圖片來源：「小畢投資筆記」YouTube頻道
以相關係數來說，我們可以看到台灣房價報酬和0050報酬的相關係數只有0.33，算是低度相關，以波動性來看，0050的報酬標準差是24%，但台灣房價的報酬標準差則只有6%，這代表持有房地產漲跌較不受股市的影響，此外房價的波動也比投資0050小得多，那買房還是投資0050的報酬比較好呢？
圖2：0050、房價的年化報酬率
圖片來源：「小畢投資筆記」YouTube頻道
買房、買0050誰的報酬比較好？
假設，投資人從2004年開始投資0050，到了2023年的年化報酬率是8.4%，而投資房地產台灣平均房價的年化報酬率則是6.8%，0050的年化報酬率明顯勝出，就算考慮各縣市房價的話，可以發現就算是年化報酬率最高的「新竹」與「台中」，都還是輸給0050！
但前面的結果是建立在現金買房的狀況下，事實上買房通常會貸款，如果以貸款8成來說，等於買房是5倍槓桿，所以實際狀況和投資0050相比，結果又是如何呢？
假設，今天有200萬，購買總價1,000萬的房子自住，貸款800萬元，以貸款年數30年和利率2.2%計算，每個月房貸為3萬376元，每年的房屋稅，地價稅和火險地震險以1萬5,000元計算，一開始的傢俱家電和裝潢假設100萬元，5年後按照過去台灣平均房價年化報酬率計算，房價會變成1,390萬元，扣除20%的房地合一稅，4%的仲介費等相關費用後，淨獲利為257萬元，加上一開始的頭期款200萬和這5年已償還的房貸本金99萬元，最後淨資產為556萬元。
至於如果把買房頭期款200萬元和傢俱家電裝潢的100萬元，共300萬元投資0050，然後繼續租屋，假設每個月房租是1萬5,000元，所以每個月本來買房的房貸3萬376元扣掉房租剩下1萬5,376元後，定期定額購買0050，5年後的總資產為571萬元，在第10年後自住買房的總資產開始勝出，這是因為房地產槓桿的關係，但是到了第25年後，由於房地產的槓桿特性開始下降，變成投資0050的總資產勝過自住買房，到了第40年，投資0050的總資產勝過買房自住27%。
圖3：0050、買房總資產比較
圖片來源：「小畢投資筆記」YouTube頻道結論》買房、買股怎麼選？
這是否表示你應該投資0050然後永遠租屋呢？事實上買房自住絕對不是為了獲得比投資其他資產更好的報酬，而是除了擁有居住的安定感外，持有自住房30年應該比持有股票30年簡單的多，因為你不會天天關心房價，相對於股票，一般人比較能獲得自住房帶來的資本利得。
買房和買股本來就不是二選一！如果今天將買房傢俱家電和裝潢的100萬元，減少到50萬元，另外的50萬元投資0050的話，可以看到40年後總資產比單純買房自住多了1,259萬元，當然自住房要等到賣房那一天才可以享受到房價上漲的好處，但是住在自己房子這幾十年的歸屬感和安定感，也是金錢買不到的！
本文獲「小畢投資筆記」授權轉載，原文：買房自住 vs. 買0050，該選哪一個？
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