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黑傑克專欄》投資REITs 實現包租公夢想
撰文者：黑傑克（李挺生） 更新時間：2018-05-16
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台灣房市還在打底
不容易出現漲價利益
台灣現存的REITs共有5檔，是把投資人的錢投資在不動產，跟一般基金有兩個結構上的差異：第一個是投資的標的不同，不動產的流通性很差，而且沒有即時的市價；第二個是管理機構不是基金公司，而是由建築經理公司負責出租、分配收益，也就是說，在需要更詳盡資料的時候，找基金公司是沒用的。
雖然結構差異大，但是投資回報的基礎相同，都是配息與買賣價差。REITs會不會漲，關鍵在投資人對不動產的展望是否樂觀。這幾年，對台灣不動產行情掌握度最好的是戴德梁行董事總經理顏炳立，依照他的觀點，這2年台灣不動產還在打底，不要預期有漲價的利益。因此，投資REITs先以配息為準，表1有2017年地產基金的配息紀錄可供參考。
基本上，台灣的REITs主要是以收租金的方式來營運，收入變化很小。這5檔基金的市價，配息最低的兆豐新光R1（01003T）卻是股價最高，其他標的的股價約在12元～14元，最便宜的土銀富邦R2（01004T）股價只有11元左右。扣除兆豐新光R1，其他地產基金的配息率都有3%。
另外，土銀富邦R2與兆豐國泰R2（01007T）2檔基金，都是半年分配一次，可以讓投資組合的現金收入能更平均分散在不同季節。
標的成交量偏低
最好以長期投資為主
此外，地產基金也有上漲的空間，除了跟隨不動產循環波動之外，如果基金把持有的不動產處分，等於一次把未來多年的股息提早拿來分配。表1中缺了01005T、01006T與01008T等3檔，就是因為這3檔標的已經被清算下市，投資人都拿回很豐厚的報酬率。土銀國泰R1（01002T）在2014年召開受益人大會時通過，持有的中華大樓進行都更，如果成功的話，將會提高未來的配息能力。
FH富時不動產（00712）也是地產基金，但是跟前面所說的5檔不一樣，它是追蹤「富時NAREIT抵押權型不動產投資信託指數」的基金，投資的標的是，在美國專做房地產放款金融機構的商品，因為類似「貸款」的性質，所以這檔基金的走勢更類似於債券，而非股票。市場普遍認為美國聯準會（Fed）今年將持續調高利率，因此，債券市場無可避免將淪為空頭，對這檔基金比較不利。
穩定配息與不動產是台灣人偏愛的投資方式，地產基金正好兼具這種雙重特性。這6檔地產基金的成交量都不大，建議有興趣的投資人可以用多檔、拉長時間來進行投資。
學歷：台灣大學
經歷：網路公司總經理
現職：專業投資人、財經專欄作家
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