達人開講
18歲學會現金流觀念
7年級生靠房產＋創業開創現金流 26歲存下2間房
撰文者：Mr.Market市場先生 更新時間：2018-07-20
瀏覽數：5,388
努力累積本金，買下第一間屬於自己的房地產
「我當時目標是2年後存下300萬頭期款，先買下第一間房子。」算了一下，每月如果固定存5萬，2年只能存下120萬元，還差180萬元的缺口。因此禮祥開始和其他合夥的同事合資，進入房地產市場的買賣。靠著工作上接觸到的房仲人脈，一下子就找到5間房子的投資機會。經過仔細評估認為這些機會都非常有利可圖，他決定鼓起勇氣，把自己過去2年存下的120萬和朋友合資全數投入。由於那時候房地產景氣也非常不錯，5間房子１年後就全數出清，一共獲利100萬。
加上2年存下的120萬元，他總共累積了220萬。雖然離300萬仍有一些差距，但透過向銀行增加貸款補足了差額，終於在21歲這年擁有自己的第一間房子。「當時有計算，扣掉每期貸款利息，這間房子每月出租能幫我帶來5,000元的現金流。」從開始學習財商觀念，到真正擁有自己的第一個被動收入，禮祥一共花了2年多的時間。
複製投資經驗，將資金投入創業以及更多房地產
擁有了本金以及第一次投資成功經驗以後，禮祥又陸續花了2年時間繼續努力工作，期間除了慢慢還清貸款，也累積更多本金，為接下來的投資做準備。
買下第一間房子2年後，禮祥也結束了進修課程，進行為期一年的兵役。「就算當兵沒工作，你的房子還是有在幫你賺錢。」當大多數人都在抱怨當兵薪水低時，禮祥在這時反而更深刻感受到擁有被動收入的好處。
退伍後，拿著退伍前存下的資金以及透過第一間房子做增貸，開始了新的投資。「當時先投入100萬和女友一起創業開一間寵物美容店，以及300萬當作頭期款，投資3間桃園房地產。」有了先前的操作經驗，這幾筆投資都非常順利，寵物店創業在2年後就完全回本，而桃園的3間房地產則是賣掉其中1間，拿回300萬的投資本金，其他的繼續收租。
當時奢侈稅議題開始陸續發酵，禮祥預期接下來房地產市場操作的機會會漸漸減少，因此也開始慢慢將資金移動往股市。這年禮祥26歲，手上已經累積2間穩定收租的房地產以及一項創業，手上的閒餘資金投入股市後，全部賺取的現金流已經超過他生活開銷非常多，已經不需要再透過工作來賺取生活開支，成功達成財務自由。
投資穩定配息定存股＋價值投資賺價差
經過一段時間研究書籍以及嘗試，禮祥分享他在股票市場的操作方式主要分成2種：
1.高殖利率定存股：禮祥認為投資的本質還是賺現金流，因此只找「現金殖利率8%以上」的定存股進場，標的大多是挑選安全的金融股為主，若漲到太高就暫時出場。
2.價值投資：價值投資的關鍵在於市場價值與實際價值有落差，關鍵在於如何辨識出價值。禮祥主要是「專注在自己的能力圈」，投入他熟悉的營建產業，透過一般人對建案銷售認列到財報上的資訊落差，目前為止一直保持穩定獲利。
「從研究一間建商擁有的土地、目前的推案狀況、推估完工時間、能帶來多少EPS、現在的本益比等等，完整研究過後就能算出屆時合理的股價可能範圍。」禮祥認為每個人都有自己擅長的領域，從自己擅長的部份找到資訊落差，會比單純看市場股價或財報有更多領先優勢。
「投資最終仍是以累積現金流為主，而不是賺資本利得。」禮祥建議年輕人可以從零股開始投資，關鍵不是要賺大錢，而是提早累積財商觀念以及學習存股的知識。
26歲退休後，現金流依然持續成長
當然，許多人看到的是禮祥成功的一面，但其實他一路走來也並不十分順遂。他曾經在帶人整理房子的時候被別人指指點點說：「你看，不認真念書，以後就會和那些哥哥一樣，只能當搬家工人。」工作時被拒絕、被客戶放鳥也是家常便飯。也因為提早休學，親戚長輩都會指指點點說閒話，讓家人承受巨大的壓力。面對這些挫折讓他從中學到，最重要的事情就是「堅持」，只有堅持才能收穫成果。
最近2年禮祥除了股票投資，各種增加現金流的方法也沒有中斷。例如透過房地產格局的改裝「放大現金流」。「舉個例子，我開始嘗試在裝潢與隔間投入比較多心思，來幫房地產增值。」以操作桃園和台北的房地產為例，把1間3房2廳改裝成2間1房1廳，扣除裝潢費用的銀行利息，每月租金能提高2萬～3萬元。
當然實際執行上有很多細節，也並非每個標的都能同樣操作，但擁有財商的觀念，讓他無時無刻都在思考增加被動收入的方法。
把自己的經驗設計成桌遊，推廣財商教育
過去學校和家庭教育只重視IQ（智商）和EQ（情商），但並不重視解決財務問題的能力，也就是「財商能力」。當初禮祥在大學社團受到現金流桌遊的啟發，現金流是一款美國的財務教育桌遊，讓他開啟了後續追求財富自由的知識與動力。
2年前他再次玩到桌遊時，因為有了近幾年的投資經驗，認為這款遊戲雖然教育意義很棒，但畢竟是20年前發明的遊戲，許多數字與概念都已經過時且不符合台灣現況。因緣際會之下，剛好遇到有朋友是設計師、遊戲規畫師，因此就決定自己來把現金流桌遊重新調整，設計一套屬於台灣的財商教育遊戲。經過1年時間，無數次的改版，桌遊終於開發出來在網上銷售，希望能讓更多人從年輕的時候就認識到提高財商的重要性（可以看禮祥設計的桌遊《財富自由》開箱文）。
您可能有興趣的文章