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遇上通膨升息仍激推長年期房貸？理財達人點破「銀行不想告訴你的小秘密」
撰文者：雨果的投資理財生活觀 更新時間：2023-04-17
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如果是把貸款時間拉長到20年，計算3%通貨膨脹率20年後的資產價值是1,806萬，如果也是只還息不還本金，則對雙方有利的分界點利率是4.03%，借款20年且貸款利率低於4.03%，則對我們借貸方是有利的，這個利率甚至是高過通貨膨脹率的。
以上計算表示，如果我們可以跟銀行借到更長時間的貸款，30年或40年，對借貸方有利的利率會更高，所以你現在能理解我為何會希望貸50年了吧。想像一下，你若能在30年前貸款300萬元買一間公寓，月還本息1萬2,648元，當時可能會覺得非常辛苦，但現在這1萬多元，是否對你來說就是一筆小錢了呢？
請注意，以上情況成立的前題必須建立在這筆錢能購買或投資一項商品，其報酬率能超過通貨膨脹率，譬如3%以上。若你購買的商品是會隨著時間貶值的，譬如汽車，或是一次性消費，未來無法以金錢衡量其價值的，譬如旅遊，則無論貸款利率多低，都會是一項損失。
貸款利率夠低，房貸時間愈長愈有利
看到這裡，你是否可以接受，考量通貨膨脹與實際購買力後，若貸款利率夠低，則房貸時間愈長，對借貸方是愈有利的觀念呢？
我們再從心理層面來看，有幾十年的房貸要還，必須要承受收入中斷還不出貸款的風險，這也是滿折磨的，但事實上，是我們自己的想法侷限了自己的選擇了，其實房貸根本不需要還完。
上一代的人在買房子後，常常一住就是幾十年，當時大概最多只有20年房貸，很多人都趕著趕快把房貸付完，後面就輕鬆住，那時候是房貸利率還超過8%的年代，但其實現在人買房子，很少從一而終，一輩子就只住在一間房子了。
隨著人生階段的變化，單身或新婚時先買個小2房，等有了小孩之後需要換成3房，年老後或許又會換到比較遠離市中心的2房，若是幾十年的工作過程中有工作地點的變動，房子買了又賣、賣了再買，應該也是很平常的事情。
我們在繳房貸的過程，過了寬限期後若沒有再轉貸，就要開始償還本金，償還的本金也是一種儲蓄，你的資產會因為償還的本金與房價的上漲而增加，到最後要退休時，即使你的房貸還沒還完，你在房產上所累積的資產其實也已經很多了。
舉例來說，你在30歲時用200萬元買了一間市價1,000萬元的房子，貸款30年，到40歲因為有了2個小孩，需要換更大的房子，於是賣掉現有房子買另一間房子，這時已還的本金加上房價漲幅，你已擁有600萬元的資產，你用400萬元買了一間1,600萬元的房子，跟銀行借的1,200萬元同樣再貸款30年，若貸款如期還完則已經70歲了。
但你在60歲的時候已有退休之意，小孩也已經大學畢業去就業了，雖然這時候你還有10年的房貸還沒還，但實質上你已經還了700萬元的本金，加上房子過去20年來漲了1倍，價值3,200萬元，如果此時將房子賣掉，你實質上會拿到2,700萬元（400萬元頭期+700萬元已還本金+1,600萬元房價漲幅）。
只要你願意接受換個地方住，此時你只需要去找一間售價在2,700萬以內的房子，你的貸款就瞬間完全歸零了，根本不用擔心還有10年的貸款還沒繳。
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