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想買法拍屋,又怕越級打怪而望之卻步?法拍屋達人帶你了解,交易流程及箇中訣竅

撰文者:吳鴻暉 更新時間:2024-02-18 瀏覽數:3,294

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法拍屋 延緩拍賣 撤拍 停拍

圖片來源:達志影像

法拍屋投資,本就是屬於房地產買賣的範疇,因此,我們準備投入法拍屋市場前,對一般房屋買賣的基本常識一定要有;因為一旦我們法拍得標,點交完成也繳交完相關費用後,會正式取得物件所有權,在這之後的作業流程就跟一般房地產買賣是同樣的。

▲一般房地產買賣流程(圖片來源:布克文化提供)


基本上,所謂法拍屋投資和一般房屋買賣最大的差別,就在於「取得階段」的不同。許多人對法拍屋心存觀望,也正是卡在對取得階段的不了解。想進一步了解關於法拍物件的誕生,必須先認識債權。

關於債權的認知

提起法拍屋,大家第一個聯想到的是債務。往往原屋主就是因為欠債,所以讓房子淪為法拍屋。但有些投標人擔心,如果原屋主因為債務,牽扯上「不愉快」的糾紛,那後續會不會帶給得標者困擾?其實,這就是很多人怯步,不敢投入法拍市場的原因之一。

如同我們在前面也曾提到的,房子拍賣成交後,在新的謄本中,所有過往債務都一筆塗銷,之後就是承接人自己再次和銀行做房貸,與前屋主完全無關,同樣地,前屋主不管自己積欠1,000萬元、2,000萬元或1億元,也都跟我們無關。

另外,法拍經常被視為一般人比較難切入的投資領域,其實,大部分的法拍資訊,都可以在法院公告上清楚看見。甚至很多時候,法拍屋的資訊,反倒比一般民間房屋買賣由仲介提供的房屋資訊還完整。因為一般民間交易的房屋資訊可能有時間落差,或由於仲介人員良莠不齊,使得資訊量被打折扣。相較來說,法拍的公告,就非常明確。

學習法拍屋投資,一定要看得懂法院公告。

基礎資訊方面,包含坪數計算、持份確認等都要掌握明確,並且一定要確認拍賣範圍。例如某個物件是4層樓房中的第4樓,實際看屋時,發現4樓上面還有個頂加,但從法院公告上看,拍賣範圍並沒列入這個頂加,那得標人取得4樓的權利後,並不會同時取得頂加所有權。

另外還需關心的就是拍數以及是否為點交物件。再者,特別要注意「法院筆錄」,裡頭有著攸關本物件種種必須注意的狀況。

認識法拍流程

假定我們已經從法拍查詢系統,找到我們要的物件,並且也實地探勘過,了解相關的資訊,接著就是正式進場。

▲法拍屋交屋流程(圖片來源:布克文化提供)

法拍拍次以及背後的邏輯

以例圖來看,第1拍時間是108年6月6日,結果是該價格無人願意進場承接,並於108年7月11日進入第2次拍賣,價格是以第1次拍賣的底價打8折。但第2次拍賣的價格也被視為過高,無人願意承接,於是再進入下一回拍賣,會再以第2次拍的價格再打8折,進入第3次拍賣的流程。

▲法拍屋拍次(圖片來源:布克文化提供)

若到了第3次拍賣還是無人承接,下一個流程不是第4拍,而會進入應買流程。

那麼是由誰來決定這些拍次以及定價呢?首先,我們要有個基本認知,所謂法拍,就是藉由公權力的介入,讓一個債權物件可以變現,其照顧的是債權人權利,所以法拍是由債權人提出申請。這裡的債權人,包含銀行、民間個人借貸,也包含公部門單位如稅務機關等。

在法拍前,通常已經過一段債務催討流程,最終因為債務人始終無力償還或惡意不還的情況下,債權人才會申請進入法拍程序。

進入法拍程序後,經由法院編訂案號,該案即被排入法拍時程。

法拍每拍的定價並不是固定的比例,這跟債權人的要求有關。通常第1拍價格最高,大約接近市價,當第1拍流標後,大約經過1個月(實際時間仍須視法院本身排程而定),會再公告進入下一次法拍,這就是第2拍,通常第2拍的底價是第1拍底價的8折。如果這一拍再次的流標,那就會再打8折進入第3拍。

停拍,延緩拍賣以及撤拍

在實際法拍案例上,除了上述常見的第1拍、第2拍等狀況,還有以下幾種特殊情況:

1.延緩拍賣

既然法拍背後是債權債務關係,若在法拍過程中,債務人因為資金情況有新的發展,在跟債權人請求後,是可以委請債權人做延緩拍賣公告。

2.撤拍

也就是撤銷拍賣的意思,如前述案例,債權人收到債務人的錢,或者感受到債務人的誠意了,於是決定撤銷本案。在此情況下,原債務人得以保留自己的房子,然後進入和債權人依約還錢的程序。但日後若還是債務問題未解,該債權人若想再走法拍流程,就必須從零開始,重新跟法院申請。

3.停拍

延緩拍賣和撤拍,是基於債權債務間的溝通共識,而停拍相對於前述兩者,雖同樣也是由債權人做申請,但背後的原因,主要是基於債權人本身的利益。簡單舉例,若一個物件,經過1拍、2拍乃至於3拍,其拍賣價已經低於債權人預期,覺得就算後來賣出,因價格太低已不符利益,那原申請法拍人也就是該債權人,可以申請停拍。

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法拍屋投資攻略:全能法拍王吳鴻暉,無私傳授合法暴利的秘密,20年600間的實戰經驗,法拍必勝123
作者:吳鴻暉
出版社:布克文化
出版日期:2023/01/05

 

作者簡介_吳鴻暉
現為頂贏國際資產投資顧問公司董事長,人稱其為法拍屋達人,開設許多投資課程,教授正確投資觀念。他用自己的人生經歷為範本,讓人了解到即使並非出身自富裕家庭,仍能憑藉著勇氣與懂得抓住機會的膽識,透過房地產投資而獲得人生翻轉且致富的機會。


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