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第7波信用管制啟動！央行為什麼這麼怒？留意90年日本、08年美國的警示
撰文者：股感知識庫 更新時間：2024-10-02
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圖片來源：Adobe Firefly
摘要
房市榮景不再？央行使出雷霆手段，宣布第7波信用管制後，對於一般民眾買房，究竟會有何影響？想要買房貸款究竟為有何差異？
2024年9月19日，在羅斯福路口眺望兩廳院的「中央銀行」生氣了。當天的記者會簡報上，中央銀行特別提到90年代的日本、08年的美國，提出對台灣金融市場、房地產市場的警示：
「本年8月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）接近2009年10月底之37.9%歷史高點，且當前銀行信用資源向不動產相關部門傾斜情勢更為嚴峻...為防患未然，實有必要進一步就當前國內不動產貸款集中度居高情形進行改善，本年8月中旬本行分別邀請34家本國銀行來行座談，籲請各銀行自主管理不動產貸款總量...」
台灣的金融市場、房地產市場：兩岸一家親
下表1來自中央銀行會後簡報。簡而言之，當編號1的百分比上升，也就是不動產貸款占總放款比率提升，中央銀行的怒氣指數也會愈來愈高，祭出的緊縮政策也會愈來愈多、深、廣：
1.編號1＝編號3÷編號2（不動產貸款占總放款比率＝不動產貸款餘額÷總放款餘額）
2.編號2＝編號3＋編號6（總放款餘額＝不動產貸款餘額＋其它放款餘額）
3.編號3＝編號4＋編號5（不動產貸款餘額＝購置住宅貸款餘額＋建築貸款餘額）
表1：銀行放款統計
編號 | 貸款（單位為兆元新台幣） | 我國全體銀行 |
|
| 2018年年底
| 2024年8月底
| 增加幅度 |
1 | 不動產貸款占總放款比率 | 34.7% | 37.5% | 2.8% |
2 | 總放款餘額 | 25.75 | 37.99 | 47.5% |
3 | 不動產貸款餘額 | 8.92 | 14.24 | 59.6% |
4 | 購置住宅貸款餘額 | 6.97 | 10.74
| 54.1% |
5 | 建築貸款餘額 | 1.85 | 86.2% | 86.2% |
6 | 其它放款餘額 | 16.82 | 23.74 | 41.1% |
資料來源：中央銀行 |
6年來，由於「不動產貸款餘額」的增幅（59.6%）遠超過「總放款餘額」的增幅（47.5%），特別是「建築貸款餘額」在同時期增加86.2%，將導致台灣未來的房地產供給過剩。在人口減少、供給過剩的大背景之下，房地產的價格將下跌；房地產價格下跌，將導致建商、營造商、代銷商的收入下降、債務違約率上升，因此必須裁員；此外，過度貸款給房地產業的銀行將面臨收回貸款的困難，以拍賣土地為主要收入的地方政府亦受到影響。
喔，聽起來很像中國嗎？這可能是接下來的台灣。我們現在看到在對岸倒下的恆大集團、萬科集團、碧桂園集團、萬達集團，很有可能也會發生在將來的台灣房地產商。
第7波管制措施：下調信用額度、取消寬限期、限制購買數量
表2：貸款條件變化
貸款項目 | 貸款條件 |
| 修正前 | 修正後 |
公司法人 | 購置住宅貸款 | 4成，無寬限期 | 3成，無寬限期 |
自然人 | 購置高價住宅貸款 | 4成，無寬限期 | 3成，無寬限期 |
| 名下有房屋者第1戶購屋貸款 | 無
| 無寬限期
|
| 第2戶購屋貸款 | 直轄市與新竹縣市，6成，無寬限期 | 全國一體適用，5成，無寬限期 |
| 第3戶以上購屋貸款 | 4成，無寬限期 | 3成，無寬限期 |
餘屋貸款
| 4成 | 3成 |
資料來源：中央銀行 |
簡而言之，中央銀行的政策為「下調可貸款比例」、「取消不用還本金的寬限期」，但是這類政策早已在4年前就推行。如果將2020年12月的第1波信用管制，與2024年9月的「第7波信用管制」做比較，可以發現，中央銀行的政策方向不變，只是範圍愈來愈廣、深：
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