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新手買房必看！代銷、仲介、屋主自售是什麼？服務費通常落在「這個價位」
撰文者：安怡聊房子 更新日期：2024-11-28
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圖片來源：達志影像
摘要
1.台灣常見的3種房屋銷售有何差異？有哪些優缺點？
2.對房地產交易不熟的人，不建議採取屋主自售的方式！
代銷、房仲、屋主自售──你買房會選哪一條路？為什麼看預售屋的時候，找的是建商或代銷公司，但看中古屋，找的就是仲介呢？所以找代銷或找房仲買房子的差別在哪？跟屋主自售又有什麼不一樣？會不會有哪些隱藏的風險？
在這篇文章中，我們將帶你快速認識這3種房屋銷售方式的特點與利弊！
什麼是代銷？代銷的銷售方式與服務範疇
代銷是什麼？「代銷」指的就是「不動產代銷」或「房屋代銷」，屬於「不動產代銷經紀業」的一員，是專門幫建設公司賣新房子的公司。基本上就是負責「新建案」的銷售，包含預售屋，也有可能是新成屋。
當建商蓋好房子時，如果建商自己沒有成立不動產經紀業去賣房子，那建商就會找人合作，幫他銷售房子，建商找的對象，就是我們說的代銷公司了。像路上常見的「海悅廣告、新聯陽機構、甲山林廣告、上揚廣告」；這些都是全台灣很知名的代銷公司。
所以代銷的工作包含哪些呢？就是接下新建案，然後提供人力去銷售這個案子，例如：可能會搭建接待中心、租1間店面置放宣傳文宣、模型圖、建材資料等等，方便對買家宣傳銷售。
甚至，代銷可能會在接案的更早期，就包辦建案的規畫！可以說除了買地跟找營造廠蓋房子之外，其他的工作都能找代銷處理，所以一個新建案的推出，代銷其實扮演著相當重要的角色。
代銷與建商的3大合作模式：包銷、包櫃、企畫
圖片來源：安怡聊房子
至於代銷會從新建案的哪個階段就進來開始參與這個案子，其實並沒有一定，這涉及到代銷跟建商的合作方式，通常大致會分成以下3種模式：
1.包銷：
第一個是包銷。就是整個建案由代銷從頭包到尾。包含廣告設計、接待中心搭建、線上／線下宣傳，到整個案子完銷結算，這就是所謂的包銷。
有時候甚至建商才剛買下這塊地，就會先找代銷來提案，代銷就須要針對這塊地做一些評估分析，例如：說產品定位、建材配備、銷售價格、未來發展性等等，通通梳理一遍，業務相當吃重。
既然不太容易，「包銷」這種模式，就是3種模式下利潤比較高的合作模式！通常代銷公司的服務費，是從這個新建案的「總銷」，收取5％～6％不等的服務費，裡面還包含大概2％的人事管銷和廣告費。什麼叫做「總銷」呢？總銷就是總體銷售金額，也就是這個新建案的銷售面積，乘以銷售單價，就會是案子的總銷，我們可以理解成是，這個案子賣掉的「總體營業額」。
一個案子總銷如果是1億元，6％服務費就是600萬元，相當驚人！所以，在房市好的時候，代銷最常接包銷的案子，因為利潤相對較高，但房市不好的時候，代銷為了要降低風險，就可能會採取另一種合作模式，也就是包櫃！
2.包櫃
什麼叫做「包櫃」呢？這裡講的「櫃」，就是泛指那個接待中心的「銷售櫃台」，意指包下了那個櫃台的意思。
換言之，包櫃的做法，就是代銷公司只負責現場櫃台這些銷售人員的薪水佣金，至於樣品屋、廣告看板，和其他的那些宣傳企畫就是建商自己處理！那既然是只有「包櫃」，代銷只出人力，就也不用承擔房子賣不掉的風險了，不過代銷的利潤也會比較低，大概只有1％～2％不等的服務費。
3.企畫
最後1種是「企畫」，代銷公司負責案子的企畫和銷售，但廣告費和其他成本都是建商負責，有時候甚至可能是「純企畫」，代銷業者只負責企畫，廣告行銷或人事費都由建商處理，總之，代銷負責的範圍愈小，風險愈小，參與度愈低，利潤也就愈少。
那不管代銷跟建商的合作模式是什麼，代銷賣的就是新房子，而且他們對建案的了解通常都很深入，可以解釋這個案子的建築工法，地段的未來效益等等。
不過通常新建案的價格，不同的樓層、方位，價格也都不一樣，找代銷買房子，就是要一直跟對方議價，好處是你不用多付一筆服務費，但是一旦這個案子完銷了，後續的服務，代銷也可能不會接手，萬一你又聯絡不到建商，就可能會經歷一段售後服務的「真空期」，很多預售屋的買家，就會自己成立「已購客」群組，團結起來跟建商溝通協商。
什麼是房仲？找房仲買房有什麼好處？
「房仲」，全名叫做「房屋仲介」，一樣是賣房子的人，但跟代銷最大的差異是，代銷賣的是一整個社區的新房子，但房仲賣的是一間間的「中古屋」，每一戶都長得不太一樣，而且相較於代銷是站在建商的角度去宣傳銷售的，房仲的角色，應該要更像是買家跟屋主之間溝通的「橋樑」。
他們的任務就是負責撮合買方和屋主，讓整個交易能夠順利進行。台灣最知名的房仲品牌，大概就是信義房屋跟永慶房產集團了，信義是台灣唯一上市櫃的房仲業者，全台都是直營店，那永慶呢，應該可以說是全台規模最大，家數最多的房仲集團了，底下包含：永慶房屋、永慶不動產、有巢氏房屋、台慶不動產、永義房屋等5個房仲品牌。
圖片來源：安怡聊房子
房仲又分成2種身份：一種是不動產經紀人，另一種則是不動產營業員。兩種身份都可以做房屋買賣銷售，只是經紀人要通過考選部的國家考試，難度比較高，營業員只要參加專業訓練，通過基本的測驗就可以取得身份了，不過買賣雙方最後的文件簽署呢，基本上還是要由經紀人來執行的。
那房仲的工作內容包含哪些呢？就要看你的角色是什麼了：如果你是買方，房仲會根據你的預算、想住的地段、家庭成員的組成等等，幫你篩選出適合你的房子，然後帶你去看房子，替你議價；如果你是賣家，也就是想賣房子的屋主，房仲會幫你評估房子的狀況、提供一個定價建議，幫你找到有興趣的買家，讓你的房子能順利賣掉。
所以房仲最大的優勢，就在於他們手上通常有很多房子，有時候不只中古屋，連還在蓋的預售屋都有，不過因為《平均地權條例》修法禁止預售屋轉賣的關係，現在房仲能轉賣的預售屋已經變少了。總之呢，如果你想買中古屋，或你想賣房子，需要有專業的人來協助處理的話，房仲就會是一個選擇。
當然，有人服務是要花錢的，如果你是屋主，給房仲的服務費，最多是成交總價的4％，如果是買方，最多給房屋成交總價的2％，這當中可能都還有一些溝通的空間，跟這些房仲打交道的各種眉角，之後再寫一篇來與大家解釋。
屋主自售的優點與潛在風險
屋主自售是什麼？顧名思義，就是房子的主人自己賣房子，不透過其他業者。這些屋主可能會到各大社群，或是房屋買賣搜尋平台刊登自己的房子，來吸引買方。
「屋主自售」最大的優點就是可以省下仲介費！如果你對房地產交易很熟，或者有可靠的地政士幫忙，直接跟屋主買房子，確實可以省下一筆錢。但是，屋主自售也有很大的風險。
因為沒有專業人士幫忙把關，就可能會遇到一些問題。比如說，房子的產權跟屋況沒辦法確認清楚，很難確認屋主本人的身份，有時候是屋主的親友代理，例如：女兒幫媽媽帶看房子，到最後一步簽約的時候又反悔，衍伸各種紛爭等等。甚至如果沒有地政士協助辦「履約保證專戶」，產權移轉也有一定程度的風險。所以，屋主自售比較適合對房地產交易真的很熟的人，不然還是會建議找房仲或代銷買房子比較安全！
本文獲「安怡聊房子」授權轉載，原文：代銷、仲介、屋主自售差在哪？買房子該找誰？服務費怎麼算？
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