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新手買房必看!代銷、仲介、屋主自售是什麼?服務費通常落在「這個價位」
撰文者:安怡聊房子 更新日期:2024-11-28
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圖片來源:達志影像
摘要
1.台灣常見的3種房屋銷售有何差異?有哪些優缺點?
2.對房地產交易不熟的人,不建議採取屋主自售的方式!
代銷、房仲、屋主自售──你買房會選哪一條路?為什麼看預售屋的時候,找的是建商或代銷公司,但看中古屋,找的就是仲介呢?所以找代銷或找房仲買房子的差別在哪?跟屋主自售又有什麼不一樣?會不會有哪些隱藏的風險?
在這篇文章中,我們將帶你快速認識這3種房屋銷售方式的特點與利弊!
什麼是代銷?代銷的銷售方式與服務範疇
代銷是什麼?「代銷」指的就是「不動產代銷」或「房屋代銷」,屬於「不動產代銷經紀業」的一員,是專門幫建設公司賣新房子的公司。基本上就是負責「新建案」的銷售,包含預售屋,也有可能是新成屋。
當建商蓋好房子時,如果建商自己沒有成立不動產經紀業去賣房子,那建商就會找人合作,幫他銷售房子,建商找的對象,就是我們說的代銷公司了。像路上常見的「海悅廣告、新聯陽機構、甲山林廣告、上揚廣告」;這些都是全台灣很知名的代銷公司。
所以代銷的工作包含哪些呢?就是接下新建案,然後提供人力去銷售這個案子,例如:可能會搭建接待中心、租1間店面置放宣傳文宣、模型圖、建材資料等等,方便對買家宣傳銷售。
甚至,代銷可能會在接案的更早期,就包辦建案的規畫!可以說除了買地跟找營造廠蓋房子之外,其他的工作都能找代銷處理,所以一個新建案的推出,代銷其實扮演著相當重要的角色。
代銷與建商的3大合作模式:包銷、包櫃、企畫
圖片來源:安怡聊房子
至於代銷會從新建案的哪個階段就進來開始參與這個案子,其實並沒有一定,這涉及到代銷跟建商的合作方式,通常大致會分成以下3種模式:
1.包銷:
第一個是包銷。就是整個建案由代銷從頭包到尾。包含廣告設計、接待中心搭建、線上/線下宣傳,到整個案子完銷結算,這就是所謂的包銷。
有時候甚至建商才剛買下這塊地,就會先找代銷來提案,代銷就須要針對這塊地做一些評估分析,例如:說產品定位、建材配備、銷售價格、未來發展性等等,通通梳理一遍,業務相當吃重。
既然不太容易,「包銷」這種模式,就是3種模式下利潤比較高的合作模式!通常代銷公司的服務費,是從這個新建案的「總銷」,收取5%~6%不等的服務費,裡面還包含大概2%的人事管銷和廣告費。什麼叫做「總銷」呢?總銷就是總體銷售金額,也就是這個新建案的銷售面積,乘以銷售單價,就會是案子的總銷,我們可以理解成是,這個案子賣掉的「總體營業額」。
一個案子總銷如果是1億元,6%服務費就是600萬元,相當驚人!所以,在房市好的時候,代銷最常接包銷的案子,因為利潤相對較高,但房市不好的時候,代銷為了要降低風險,就可能會採取另一種合作模式,也就是包櫃!
2.包櫃
什麼叫做「包櫃」呢?這裡講的「櫃」,就是泛指那個接待中心的「銷售櫃台」,意指包下了那個櫃台的意思。
換言之,包櫃的做法,就是代銷公司只負責現場櫃台這些銷售人員的薪水佣金,至於樣品屋、廣告看板,和其他的那些宣傳企畫就是建商自己處理!那既然是只有「包櫃」,代銷只出人力,就也不用承擔房子賣不掉的風險了,不過代銷的利潤也會比較低,大概只有1%~2%不等的服務費。
3.企畫
最後1種是「企畫」,代銷公司負責案子的企畫和銷售,但廣告費和其他成本都是建商負責,有時候甚至可能是「純企畫」,代銷業者只負責企畫,廣告行銷或人事費都由建商處理,總之,代銷負責的範圍愈小,風險愈小,參與度愈低,利潤也就愈少。
那不管代銷跟建商的合作模式是什麼,代銷賣的就是新房子,而且他們對建案的了解通常都很深入,可以解釋這個案子的建築工法,地段的未來效益等等。
不過通常新建案的價格,不同的樓層、方位,價格也都不一樣,找代銷買房子,就是要一直跟對方議價,好處是你不用多付一筆服務費,但是一旦這個案子完銷了,後續的服務,代銷也可能不會接手,萬一你又聯絡不到建商,就可能會經歷一段售後服務的「真空期」,很多預售屋的買家,就會自己成立「已購客」群組,團結起來跟建商溝通協商。
什麼是房仲?找房仲買房有什麼好處?
「房仲」,全名叫做「房屋仲介」,一樣是賣房子的人,但跟代銷最大的差異是,代銷賣的是一整個社區的新房子,但房仲賣的是一間間的「中古屋」,每一戶都長得不太一樣,而且相較於代銷是站在建商的角度去宣傳銷售的,房仲的角色,應該要更像是買家跟屋主之間溝通的「橋樑」。
他們的任務就是負責撮合買方和屋主,讓整個交易能夠順利進行。台灣最知名的房仲品牌,大概就是信義房屋跟永慶房產集團了,信義是台灣唯一上市櫃的房仲業者,全台都是直營店,那永慶呢,應該可以說是全台規模最大,家數最多的房仲集團了,底下包含:永慶房屋、永慶不動產、有巢氏房屋、台慶不動產、永義房屋等5個房仲品牌。
圖片來源:安怡聊房子
房仲又分成2種身份:一種是不動產經紀人,另一種則是不動產營業員。兩種身份都可以做房屋買賣銷售,只是經紀人要通過考選部的國家考試,難度比較高,營業員只要參加專業訓練,通過基本的測驗就可以取得身份了,不過買賣雙方最後的文件簽署呢,基本上還是要由經紀人來執行的。
那房仲的工作內容包含哪些呢?就要看你的角色是什麼了:如果你是買方,房仲會根據你的預算、想住的地段、家庭成員的組成等等,幫你篩選出適合你的房子,然後帶你去看房子,替你議價;如果你是賣家,也就是想賣房子的屋主,房仲會幫你評估房子的狀況、提供一個定價建議,幫你找到有興趣的買家,讓你的房子能順利賣掉。
所以房仲最大的優勢,就在於他們手上通常有很多房子,有時候不只中古屋,連還在蓋的預售屋都有,不過因為《平均地權條例》修法禁止預售屋轉賣的關係,現在房仲能轉賣的預售屋已經變少了。總之呢,如果你想買中古屋,或你想賣房子,需要有專業的人來協助處理的話,房仲就會是一個選擇。
當然,有人服務是要花錢的,如果你是屋主,給房仲的服務費,最多是成交總價的4%,如果是買方,最多給房屋成交總價的2%,這當中可能都還有一些溝通的空間,跟這些房仲打交道的各種眉角,之後再寫一篇來與大家解釋。
屋主自售的優點與潛在風險
屋主自售是什麼?顧名思義,就是房子的主人自己賣房子,不透過其他業者。這些屋主可能會到各大社群,或是房屋買賣搜尋平台刊登自己的房子,來吸引買方。
「屋主自售」最大的優點就是可以省下仲介費!如果你對房地產交易很熟,或者有可靠的地政士幫忙,直接跟屋主買房子,確實可以省下一筆錢。但是,屋主自售也有很大的風險。
因為沒有專業人士幫忙把關,就可能會遇到一些問題。比如說,房子的產權跟屋況沒辦法確認清楚,很難確認屋主本人的身份,有時候是屋主的親友代理,例如:女兒幫媽媽帶看房子,到最後一步簽約的時候又反悔,衍伸各種紛爭等等。甚至如果沒有地政士協助辦「履約保證專戶」,產權移轉也有一定程度的風險。所以,屋主自售比較適合對房地產交易真的很熟的人,不然還是會建議找房仲或代銷買房子比較安全!
本文獲「安怡聊房子」授權轉載,原文:代銷、仲介、屋主自售差在哪?買房子該找誰?服務費怎麼算?
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跨入不動產領域10餘年的洪安怡,以產、官、媒三位一體的資歷,全面剖析房市,現任房屋搜尋平台「樂屋網」發言人。
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