房產小常識
陽台、露台差在哪裡？坪數這樣算才對！搞不清楚，小心買房時買貴
撰文者：安怡聊房子 更新日期：2024-12-11
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圖片來源：Adobe Firefly
摘要
1.陽台有計坪、露台不計坪。
2.露台多半是全體住戶一起持有的公共設施。
3.2018年以後申請建照的房子，屋簷雨遮不計坪、也不計價。
你有在看房子的時候聽過「這戶有露台」、「這間有陽台外推」這類的內容，然後內心暗自納悶「陽台」、「露台」到底差在哪啊？「雨遮」又是什麼？
今天就來一次搞懂這些容易混淆的名詞，其實有些設施，是不用算錢的喔！釐清這些，你以後在找房子的時候，就不會花大錢買了不需要的設施或空間，讓你買房的每一分錢，都花在刀口上！
所謂的「建築物」其實可以分為2個部分，一個是所有住戶共同擁有的公共設施，叫「共有部分」，通常指的就是社區大廳、地下室、梯間、消防機電等空間。
另一個，則是專屬於自己獨有的「專有部分」！「專有部分」又可以分成「主建物」與「附屬建物」，「主建物」包含客廳、餐廳、臥室、廚房等等這種室內空間，「附屬建物」指的就是陽台、雨遮。
陽台定義是什麼？
什麼叫做陽台？其實陽台跟露台很像，指的都是從建築物外牆，延伸出去的一個空間，讓人可以從室內走到室外，不過最大的差異是，陽台上方有頂蓋，還能稍微遮風避雨，但露台就是完全敞開的空間。
圖1：陽台、露台差異：陽台上方有頂蓋
圖片來源：安怡聊房子陽台、露台除了有沒有頂蓋之外，還有另一處很大的差異，那就是陽台是會算坪數，需要「付錢購買」，但露台不用！
陽台的計價方式與室內一樣，你的客廳一坪30萬元，陽台也會是一坪30萬元，所以，當你買到市區的一些小房子，室內空間都不敷使用，卻還要花一筆錢去買陽台，就會讓一些人覺得很不划算，傾向找一些陽台更小一點的物件。
為了不要浪費陽台這塊空間，有些人會把陽台敞開的開口，做個鐵柵欄封起來，上面擺滿盆栽，或拿來當曬衣服的空間。甚至直接把室內通往陽台的落地窗和外牆打掉，讓陽台變成整個客廳的延伸，來增加室內的實際使用空間。
提醒大家，這種做法其實是違法的，有被檢舉的風險，若真的想購買這種房子，也需要特別評估。畢竟陽台最重要的功能其實是逃生，若把開口全部都封死了，住家的安全也難免受到影響。
陽台的優點：採光、通風、透氣、安全
除了逃生之外，陽台還有很多的功能，包含採光、通風、透氣等等。有些人喜歡在陽台曬衣服，讓衣服充滿太陽曝曬後過的香氣，有些人會在陽台種花花草草怡情養性，甚至擺個躺椅享受日光浴。陽台還能當做戶外和室內的緩衝空間，可以避免大雨直接潑灑進室內，也可以降低陽光的直曬，達到調節溫度的效果，像是所謂的「高雄厝」，就是會有至少3米深的景觀陽台，來提升整體居住品質。
基本上，每間房子都至少要有一個工作陽台，這個工作陽台通常會規畫成後陽台，跟廚房相通，用來放瓦斯錶，安裝熱水器等...，這些東西都需要在陽台這種通風的空間來設置，會比較安全，有時候還會放分離式冷氣的室外機等...，如果是選擇有前後陽台的房子，這種房子也比較能讓空氣對流，會更通風一些。
陽台的缺點：有計算坪數銷售，接縫易滲水
陽台最大的缺點，就是這個空間也要賣錢。假設你買了一個權狀坪數30坪的房子，公設比達33%，算起來你實際可以使用的空間其實不到20坪，如果這個20坪還包含4坪的前後陽台，算一算你實際的室內面積，大概就只剩下16坪而已。
而且，其實很多陽台都沒有做防水，或是防水層的高度不夠。如果遇到下雨天，防水或排水的設計又有問題，陽台的水就很容易滲透到室內，最常見的就是，從樓上鄰居的客廳跟陽台的接縫處開始滲水，一路滲到你家的天花板，就會變得非常麻煩。
露台定義是什麼？
講完陽台，我們來看看「露台」是什麼！前面說到，他跟陽台最大的差異是陽台有頂蓋，露台沒頂蓋，所以露台更強調整個空間的開放感，感覺會更開闊。
前面有提到，建築物可以分成「共有部分」跟「專有部分」，專有部分還分「主建物」跟「附屬建物」嗎？但跟「陽台」長得很像的「露台」，卻多半不是附屬建物，而是屬於「共有部分」，是全體住戶一起持有的公共設施！
所以你的露台，其實不是專屬於你的露台，只是大家約定了，讓你可以獨自使用這個空間而已，這種狀況就是共有部分的「約定專用」！
這也是坊間流傳「露台」是「不計坪不計價」的原因！因為它的空間，不算在你個人的「專有部分」，而是算成了大家一起持有的「共有部分」，所以它不會增加你買的房子的坪數。沒有算在個人房子內坪數，露台是不是就「不用算錢」？
實務上，露台還是會計價，通常會用室內空間的1／3價格進行計算，再灌入房屋的總價中。舉例來說：
權狀坪數20坪，每坪30萬元，總價600萬元的房子，假設，該物件還有10坪的露台，這10坪沒有被計算在權狀坪數中，但屋主可能會用1／3價格來計算露台的單價！
相當於露台一坪10萬元，10坪露台就是100萬元，再把100萬灌回去房屋總價內，所以房子的總價變成700萬元。到了實價登錄，這房子單價變成每坪35萬元，看起來比別家還貴，但事實上，是因為露台的價格也被灌在價格裡面了！
圖2：露台價格計算
圖片來源：安怡聊房子露台比陽台更開闊，可打造空中花園、露天酒吧
所以露台除了計價方式、頂蓋部分與陽台不同它們之間還有什麼差異呢？
基本上在陽台能做的事，露台也都能做，但露台通常會比陽台更大，有些甚至規畫在最高的樓層，視野很開闊，會有一種類似屋頂的感覺。
因為空間比較充足，有時候，甚至能在露台打造個空中花園、弄露天酒吧，中秋節約三五好友在家裡烤肉也不是問題。一個人的時候也可以利用露台，做徒手訓練，瑜伽等等，擺種植栽，放置擺飾，也相當有度假感！
露台隱私性差，不好維護，裝設遮雨棚還需管委會同意
露台有一個致命缺點——「沒有遮蔽」，過度敞開的空間，風吹日曬雨淋都難以避免，清潔維護也要花更多心力，如果是低樓層的露台，還很容易累積樓上住戶飄下來的垃圾，如：落葉、煙蒂等等。
如果想安裝採光罩、遮雨棚，也不是說裝就能裝，通常需要經過管委會的同意，安裝的面積最多也只能到露台的3分之1，最多不能超過9坪，也不能加牆，否則就會變成違建！
也因為露台缺乏遮蔽的特性，隱私性就比陽台更差，容易就被對面的住戶，或是更高處的人看到，缺乏安全感，所以有些豪宅型的大樓露台，即便規畫在頂樓，也可能會閒置在那，就是因為住戶不想曝光太多隱私，被別人看見。
總結來說：陽台有遮蓋且計坪，露台沒遮蓋且不計坪，但通常還是會用1／3價格賣給你！
屋簷和雨遮
「屋簷」跟「雨遮」概念其實很像，屋簷指的是從屋頂延伸出去，突出外牆的固定物的部分。雨遮則通常是窗戶之類的開口上方，大概50公分寬的構造，可以理解成小鳥常常站的那個地方！
它們最大的好處就是用來遮陽、遮風避雨！台灣氣侯潮濕，有雨遮的話，就算窗戶開著，雨水也不會直接打進室內；它在夏天也能發揮遮陽的功效，可以稍微阻隔陽光直射進房子裡面，有效降低室內的溫度。
也因為這屋簷跟雨遮通常就是小小一塊，面積不大，底下的空間也沒辦法活動，一般民眾就會以為「不能算坪數」！以現在的新房來說，屋簷跟雨遮的確是不算坪數的，是真正的「不計坪不計價」，但這是後來修法的結果，更早期的老房子，還是有可能會把「屋簷雨遮」計入坪數，來進行交易！
該怎麼評估「屋簷雨遮」有沒有算錢呢？這需要以房子的建照時間來算，2011年5月以前申請建照的房子是舊制，屋簷雨遮可計坪、可計價。
2011年5月～2017年底之間，則是一段過度期，這段期間申請建照的房子，可以登記坪數但不能賣錢。2018年以後申請建照的房子，屋簷雨遮就全面不計坪、也不計價。
不過坦白來說，就算屋簷跟雨遮有計入坪數，但所占的分額也不會真的讓預算增加太多，多半關鍵還是取決於總價能不能接受。
圖3：「屋簷、雨遮」的過渡期
圖片來源：安怡聊房子
結論》理解自身需求，別花冤枉錢買不必要的空間
很多時候業者、相關從業人員會用一些吸引人的詞彙來包裝房子，但那些「東西」到底適不適合，就需要自己評估、多了解一些，就能避免花冤枉錢，能買到最適合自己的房子！
資料來源
《公寓大廈管理條例》
《不動產經紀業管理條例》
《建築技術規則建築設計施工編》
本文獲「安怡聊房子」授權轉載，原文：陽台、露台差在哪？屋簷雨遮是什麼？原來建築法有規定！
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跨入不動產領域10餘年的洪安怡，以產、官、媒三位一體的資歷，全面剖析房市，現任房屋搜尋平台「樂屋網」發言人。
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