房產小常識
地上權是什麼？地上權年限到了怎麼辦？便宜價格背後的優缺點一次看懂
撰文者：安怡聊房子 更新日期：2024-12-17
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圖片來源：達志影像
摘要
1.地上權住宅沒有完整產權。
2.地上權有使用期限，難以傳承財富。
3.地上權難貸款，使用年限就愈短，價格愈低。
4.適合想入住「好地段」單身或無子女的頂客族。
你聽說過地上權嗎？其實「地上權住宅」賣的不是完整產權，而僅是讓你住的權利！因為價格可能會比周遭同類型的房子便宜3成、4成，讓地上權住宅、使用權住宅成為不少人的選擇。
但這類房子真的值得入手嗎？在這篇文章中，我們將揭開地上權的省錢優勢、隱藏風險，並分析誰最適合選擇地上權住宅，讓你做出聰明的置產決策！
什麼是地上權？跟使用權有什麼不同
一般而言，當我們說「買房子」，其實買的不只是「上面」的那間房子，還包含房子下面的土地。房屋會跟土地一起由屋主賣出去，所以買方買到的，是包含房屋的所有權、土地的所有權，構成一整個房屋的完整產權。
地上權的房子則不同，我們可以理解成是買到了一個「入住房子」的權利，但卻又沒有真正擁有該房屋的完整產權。
這當中又可分成2種狀況，一種是買到了上面房子的所有權，但是沒有買到土地的所有權。另一種則是，不管房屋或土地的所有權都沒有拿到，取得的只有房屋的「使用權」而已。不會有任何的所有權狀，只能拿到一張「使用權利證明」。
但不管你是買到哪一種地上權，房子底下的土地，都是以出租的方式讓你使用，會有時效性。也許是50年、或是70年不等，時間一到，地主還是會把土地收回，你無法繼續使用。所以對很多人來說，會把地上權住宅，理解成是一種「長期租用」的概念。
那為什麼不買一棟同時具有房屋、土地產權的普通物件就好呢？這就是地上權住宅最大的一個賣點——「便宜」！
地上權的價格優勢，為什麼可以這麼便宜？
為什麼地上權的房子比較便宜呢？就如我們前文所提，買房子其實並不非只買這個建築物而已，亦包含房屋下面的土地，值錢的通常也不是上面的建築物，而是下面的土地。
當你買的是地上權住宅，負責蓋房子的建商，它也只是跟「政府」或「其他地主」租這塊地來興建，並不是買下這塊土地，再來轉賣給你，建商的成本已經比較低廉，而你也不用花錢買土地，當然房子的價格會更為便宜！
地上權的房子到底會便宜多少錢呢？一般可能是市價的6折、7折不等。但還是要端看地段、房屋的條件等...。其中，地上權的時效長短尤為重要，這是影響房價最主要的因素！
所以說，如果真的很想住進市中心，在意住宅地段、生活機能便利性，可是預算就是差那麼一點，「地上權住宅」就是一個可以參考的選項了。
地上權免繳土地稅費，比租屋更彈性
地上權還有另一個優點，就是可以節省一點稅金，因為他沒有「土地」，所以就不用繳土地相關的稅費，例如：每年須繳納的地價稅、或是把房子轉手賣掉要繳的土地增值稅，地上權都不必繳納。
還有，就是「地上權」有點像是長期租房子的概念，房子的租金會漲，但是地上權不會！地上權住宅畢竟是自己買的，可以自由使用，不會像租房子那樣，需要跟房東溝通室內裝修等等問題，甚至你也可以把地上權的房子再轉租、轉賣出去，都是可以使用的選項。
圖1：京站地上權租賃契約書
圖片來源：安怡聊房子買地上權有哪些缺點與風險？
聽起來地上權似乎也是種不錯的選擇？但是，它還是有一些致命的缺點！
地上權有使用期限
最大的缺點就在於，你只是在某段時間內「租」到了那棟房子。時間一到，房子還是要連同土地一起歸還給地主。也就是說，你的後代子孫，可能都沒機會繼承。所以如果你是想把房子傳給下一代的話，地上權可能就不太適合了。
地上權較難貸款
除了有使用期限外，地上權房子的貸款也會更為困難。如果是具有房屋產權的地上權，還有機會可以貸個6成、7成，如果是連房子產權都沒有的使用權，銀行可能根本不願進行貸款，更不要說新青安等其他方案了。
所以目前地上權的新建案，比較常見的做法都是建商先向銀行貸款，再轉貸給買方，在這種情況下，貸款利率也會比一般的房貸更高，條件較為差勁。
地上權會折價，且價格不透明
一般很多人購買房產，除了滿足自住的基本需求外，還希望房子可以有保值的功能，若能增值就更理想了。但地上權的房子，他的增值的能力有限，第1它沒有土地；第2房子用愈久，它剩下的使用年限就愈短，所以你轉賣地上權給別人時，價格是有可能愈賣愈低的。
現代人要買賣不動產，通常會先上內政部實價登錄網站，了解一下行情價碼作為參考。但是如果是「連房屋產權都沒有」的使用權住宅，它的成交狀況，就不會被揭露在官方實價登錄網站上，所以交易資訊更為不透明。
地上權仍要給付地租與房屋稅，持有成本高
地上權房子沒土地不用繳地價稅，但因為土地是租借而來！還是得固定繳交「地租」給地主。如果是擁有「房屋產權」類型的地上權，每年也還是要繳房屋稅。
就算「沒有房屋產權」，建商通常還是會向你收取房屋稅的費用，再去繳給政府。而且，因為建商是法人的關係，它的房屋稅就沒辦法採用自用住宅優惠稅率，也就是說，「房屋稅」甚至會比一般的房子還要貴一些。
地上權無法成立管委會，權利恐受限
若你是購買只有「使用權」的房子，因為並非房屋的所有權人，所以就很難成立一個合法有效的管理委員會，去負責社區的管理維護。
通常會改為成立一些像是「管理小組」之類的機構，但此「機構」法律位階會與正式的管委會不一樣，遇到爭議容易被限縮權力，難免左支右絀。
圖2：京站地上權租賃契約書轉讓協議書
圖片來源：安怡聊房子結論》誰適合買地上權？單身、頂客族、預算有限的族群首選
講了這麼多，那地上權到底可不可以買？它還是有一些適合的族群的，例如：你是單身，或雙薪夫妻，但沒有子女的頂客族。不打算把財產留給別人，然後你很想用便宜的價格入住一個比較好的地段，如果地上權的使用年限還夠你使用的話，還是可以納入考慮喔。
本文獲「安怡聊房子」授權轉載，原文：地上權是什麼？可以買嗎？年限、價格、風險、優缺點全面解析
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跨入不動產領域10餘年的洪安怡，以產、官、媒三位一體的資歷，全面剖析房市，現任房屋搜尋平台「樂屋網」發言人。
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