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買房投資穩賺不賠？別只顧著賺錢，專家：這3點必須先考慮清楚
撰文者：郭孟鑫 更新時間：2025-01-02
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圖片來源：達志影像
摘要
1.不要忽略買房背後的隱藏成本。
2.保持現金流的穩定很重要。
3.量力而為！不要過度槓桿。
小明是1位普通的上班族，看到身邊的朋友紛紛因投資房地產而致富，這讓他也開始動了買房的念頭。然而，買房投資真的如大家所說，是穩賺不賠的嗎？
小明與理財顧問諮詢之後，了解有3個關鍵因素必須謹慎考量。對於小資族來說，這些考量特別重要，因為任何1項錯誤的決策，都可能導致財務壓力和損失。
1.成本：不可忽略的隱藏費用
房地產投資不僅僅是購房的價格，還有很多隱藏成本，比如：稅金、房屋維修費、貸款利息等等。這些成本一旦累積起來，會直接影響投資報酬率。經過顧問的計算，小明發現如果加入這些費用，原本投資的報酬可能會大打折扣，甚至變成1項負擔。
以1間800萬元的房子為例，若貸款利息每年2%，再加上每月租金收入約2萬元，扣除隱藏成本後，實際報酬可能僅剩2%左右。而在最佳情境下，租金穩定且成本控制良好，報酬可達5%。然而，若遇到維修費用大增或租客空置，報酬甚至可能為負。
對於許多小資族來說，這些隱性成本可能會帶來很大的壓力，特別是在資金有限的情況下。如果沒能準確估算這些費用，房地產投資可能變成1個資金黑洞。因此，在考慮投資房地產之前，必須對所有隱藏費用進行詳細的評估，得出持有成本總額，幫助你評估房地產是否具備投資價值，這樣才能避免未來遇到資金短缺的問題。
圖1：買房隱藏成本
圖片來源：郭孟鑫2.金流：以收支平衡為目標
金流管理是房地產投資的核心，尤其是對小資族來說，確保現金流穩定是成功的關鍵之一。穩定的租金收入是房地產投資成功的基礎，否則，如果房子空置或租金收入不足以支付貸款，將造成很大的財務壓力。
小明意識到，只有有效地管理每月的收支，才能確保房地產投資不會成為額外的負擔。在諮詢過後，小明決定重新規畫租金收入和支出的平衡，一旦出現任何不穩定因素也能安心度過。
例如：租客拖欠租金或房屋需要維修，就會對金流造成很大影響。
他採取較保守的策略，確保租金能夠覆蓋每月貸款，並預留3個月～6個月的房貸與維修費作為緩衝，讓投資計畫更加穩定可控。例如：月貸款為1.5,000元，維修費預估為500元，建議至少準備10萬元的緊急預備金。
圖2：房地產的現金流
圖片來源：郭孟鑫
小提醒
確保投資前擁有足夠的緊急預備金來緩衝，能幫助你面對任何突發情況，避免陷入資金困境。如果沒有充足的現金流支持，即使看起來穩定的投資也可能變得風險重重。
3.風險：量力而為，避免過度槓桿
雖然房地產投資很有吸引力，但如果房貸的槓桿比率過高，當經濟波動時，財務風險可能會迅速放大。
以小明為例，他最初考慮以8成房貸購買1間小套房。然而，理財顧問提醒他，高槓桿意味著即使利率只微幅上調1%，每月還款的金額可能就會增加數千元，導致生活壓力倍增。
在經濟下滑的那一年，小明親眼目睹了朋友阿健的經歷。
阿健因高槓桿買下兩間投資房，卻因利率升高，每月貸款飆漲，租金收入無法覆蓋支出。當市場冷卻時，他發現房子根本賣不掉，最終不得不賤價出清，還背上了負債。
為了避免這種情況，小明選擇了較低的槓桿比率外，也開始探索共享房產投資（例如：REITs）這類低門檻的房地產投資工具。這不僅減少了資金壓力，也讓他能藉由多元投資分散風險。
投資小學堂：REITs（Real Estate Investment Trust）
不動產投資信託。是將不同的不動產例如：商辦大樓、購物商場等…切割成股分，讓投資人就算沒有實際擁有不動產也可於證券市場中交易，相較於實體不動產的交易，REITs的價格更有彈性、交易也更為便利。
對小資族來說，REITs的平均收益率雖低於實體房產，但流動性更高，是一個值得考慮的替代方案。
這樣不僅可以降低風險，還能確保即使房地產市場表現不如預期，他的財務狀況也不會受到毀滅性的影響。
結論：多方考量再下手！
買房投資並非翻身致富的唯一途徑，在近10年，台灣的房價收入比持續攀升，平均已達10倍以上。身為小資族，我們都希望能找到穩健的投資途徑，為未來建立財富。然而，像小明一樣的例子提醒我們，如果你正考慮進行房地產投資，不妨問問自己：
1.自己是否清楚計算過所有隱藏成本？
2.如果房屋空置3個月，我的金流是否能承受？
3.利率若再升高2%，我還能負擔貸款嗎？
透過這3個問題，你能更具體地了解自己的準備狀況，避免房地產投資成為壓倒夢想的負擔。如果問過自己，仍無法決定是否買房投資，也歡迎跟我一起討論，再做最後決定。
本文獲「理財好聲音」授權轉載，原文：買房投資，穩賺不賠？除了房貸，小資族還要先問自己這３個問題！
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證書：AFP理財規劃顧問
專長：個人與家庭理財規劃、中小企業主財務規劃與諮詢、理財規劃和金融工具的分析評估
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